证件齐全的房屋面临拆迁,突然成了“违建”?

导读:现如今,以拆违形式作为督促搬离房屋的一种手段,在征收项目中越来越常见。这种形式一般出现在平房房屋征收或是农村的房屋征收中。那么房屋被纳入征收范围之后,到底能不能再被认定成违建,且下发《限期拆除决定书》呢?本文,在明律师事务所的马丽芬律师团队就通过一则案例做简要解析……

证件齐全的房屋面临拆迁,突然成了“违建”?律师来以案说法

【基本案情:国有土地使用权上的自建房遇拆迁成违建?】

王先生在某市区的国有土地上有一处平房,有相应的国有土地使用权证和房屋所有权证。土地使用权证载面积100余平方米,房屋所有权证载面积60余平方米。王先生在证载房屋外还建设了相应的附属房屋及设施。

2019年初,当地区政府作出了房屋征收决定,涉案房屋被纳入了征收范围。由于认为补偿方案不合理,王先生一直没有签订补偿协议。

2019年中旬,为了达到尽快促其搬迁的目的,相关单位对王先生的附属房屋作出了一份《责令限期拆除决定书》,将王先生证外附属房屋及设施认定为违法建筑,责令3日内拆除。

王先生对于此事十分困惑,认为其附属房屋系建于2000年左右,而且是建设在自己享有使用权的国有土地上,不应当被认定为违建。为此,其找到了北京在明律师事务所,在明律师在翻阅了王先生的材料后,认为该决定书存在如下问题。

【律师解析:征收决定作出后再下限拆决定,疑问多多】

第一,该《限期拆除决定书》认定的行政相对人错误。涉案地块已经被纳入征收范围,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条之规定,房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

根据《物权法》第二十八条之规定,涉案地块的房屋自征收决定作出之日起,其物权均收归国家所有。

王先生对于房屋的所有权关系基于行政征收决定的作出而灭失,并转化为王先生对房屋的合法占有关系,征收单位此时产生对王先生支付补偿款的债权关系,基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》设定的规则,王先生在获得补偿利益前有权继续合法的占有房屋。

《限期拆除决定书》作为国家保障城乡规划管理制度的措施,其相对人应当是违法建筑物的所有权人。

王先生此时已经丧失了所有权人的身份,其无法作为该《限期拆除决定书》的相对人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条之规定,市、县级政府应当在作出房屋征收决定前组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

而本案中有关部门却是先下征收决定,后作限期拆除,显然不符合《条例》所规定的程序。

证件齐全的房屋面临拆迁,突然成了“违建”?

因此,该《限期拆除决定书》认定的行政相对人错误,应当撤销。相关单位在涉案地块被征收后对王先生作出诉争限期拆除决定书,没有任何事实及法律依据。

第二,该限期拆除决定书适用法律错误。王先生的房屋建成于2000年左右,当时《城乡规划法》《x市城乡规划条例》均未颁布,基于当时有效的法律,相关单位应当适用《城市规划法》之规定判断涉案附属房屋是否属于违法建筑。

第三,相关单位作出该《限期拆除决定书》不符合合理行政原则。行政合理性原则要求行政机关作出的行政决定应当符合立法目的,采取的措施应当适当,并对当事人损害最小。

王先生的国有土地上院落已经被纳入征收范围,相关单位作出该决定书系为了迫使王先生尽早签订补偿协议而采取的逼迁措施,属于滥用职权行为,不符合立法目的。

此外,王先生的院落均已属于人民政府征收后拟拆除的建筑范围,其责令王先生3日内拆除房屋的决定也不具备实际意义。征收行为本身即可在此案中保障城乡规划得以执行。

综上所述,在明律师认为在房屋征收决定作出之后又下发《限期拆除决定书》的行为是一种典型的滥用职权行为,也是浪费行政资源且不符合法律和行政法规的立法目的的。房屋被纳入征收范围之后,对于历史原因形成的无证建筑,应当给予适当补偿,对于恶意的抢建建筑依法不予补偿。但在此时仍对被征收房屋作出限期拆除决定的情形则值得广大被征收人高度警惕并及时咨询专业律师采取应对措施。

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