房屋评估以哪天为准？选错时间点，补偿可能差出一大截！

导语：很多被征收人拿到评估报告后都会犯嘀咕：房子是几年前开始谈拆迁的，这几年房价涨了不少，评估还是按几年前的价格算的，这合理吗？今天就把评估时点的问题说清楚。

一、真实案例：评估的时间点选在哪天，直接决定了补偿是多是少

2013年2月，某市政府征收张某的房屋，委托评估公司出了报告，评估基准日是2013年2月（征收决定公告之日）。但评估报告出来后，政府迟迟没给补偿，一直拖到2023年5月才作出补偿决定——整整拖了十年。这期间房价早就涨了一大截，政府却还想按十年前的价格补偿张某。

张某不服，申请了行政复议。复议机关认为：延迟补偿的原因是政府自身造成的，跟张某没关系，按十年前的价格补偿无法保障张某的合法权益，最终撤销了补偿决定，要求政府重新评估。

二、法律规定：原则上以“征收决定公告之日”为准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条进一步明确：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

为什么选这一天？因为房价是波动的，得固定一个时间点来算钱。选择征收决定公告之日，是为了保障被征收人拿到的补偿款，能在市场上买到同地段、同面积的房子。

正常情况下，评估按“征收决定公告那天”的市场价算。

三、特殊情况：拖太久导致房价涨了，评估时点可以调整

如果从征收决定公告到实际补偿拖了好几年，房价已经涨了一大截，还按公告那天的价格算，被征收人就亏大了。

最高法的态度很明确：不能机械地一律以征收决定公告之日为评估时点。如果因行政机关的原因导致补偿严重迟延，且期间房价大幅上涨，仍以公告日为评估时点无法保障公平补偿的，法院可以结合实际情况，以补偿决定作出之日为评估基准日重新评估。

实践中一般这样区分：

因被征收人自己的原因（比如一直拖着不签约、不配合评估）导致延迟的——仍以征收决定公告之日为准。

因征收方的原因（比如政府迟迟不作补偿决定、拖着不付钱）导致延迟的——应当重新评估，按就高不就低的原则补偿。

一句话：政府拖太久导致房价涨了，评估时点可以按“补偿决定作出那天”重新算。

四、给被征收人提个醒

第一，收到评估报告先看“评估时点”。 确认是不是征收决定公告那天。如果时间对不上，比如评估时点早于公告日，这个评估报告就是违法的，不能作为补偿依据。

第二，补偿拖太久、房价涨了，要求重新评估。 如果征收决定公告之后好几年才给补偿，期间房价明显上涨，可以要求按补偿决定作出时的市场价格重新评估。

第三，评估报告有异议，及时提。 收到评估报告后觉得评估价偏低，10天内申请复核；复核不满意，再10天内申请专家鉴定。时间过了就没机会了。