无证不等于违建,拆迁遇到这种情况你要注意了

案情简析:

张先生有一处房屋,足有560平方米,其中180平方米无证。如果不是遇上征地拆迁,恐怕至今他心里还在犯嘀咕,自己无证那部分房屋,到底受不受法律保护?

去年,张先生的房屋所在地被列入某大桥建设项目征收范围。拆迁补偿没谈拢后,张先生收到了一份无证部分的房屋违法建设处罚决定。随后有一天,张先生180平米无证房屋被偷拆。与此同时,他收到有证房屋征收补偿决定,补偿金额仅有200多万元。

无证房屋部分到底能赔偿多少,张先生心里是没底的。但对于拆迁方偷拆的行为,他怒不可遏,加之无法接受征收补偿金额,他决定拿起法律武器维权。

 

▣ 合法面积认定表露破绽

在明律师接受委托后,先是针对两个行政行为即征收补偿决定和违建处罚决定提起了行政诉讼。

开庭前,律师在对两个案件中被告提交的证据进行梳理时,发现了一个有意思的细节。在被告方提交的证据中,有份房屋“合法面积认定表”。根据这份由县规划、国土、环保等部门有关工作人员共同签字确认的认定表,张先生的全部房屋,包括无证面积的房屋,都是合法的。

重要的是,这份合法面积认定表是一份具有法律效力的行政文件。因为,根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十四条第二款之规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的,应当给予补偿……合法面积认定表就是依据此规定而来的。

这就意味着,先前无证房屋被认定为违法建设的决定是错误的。这条线索,后来成为法庭上对被告城乡规划局的决定性一击。

最终,拆迁方与张先生主动协议,给出了令其满意的补偿。

▣ 敲黑板:无证,不一定是违建

实践中,尤其是在广大农村地区,无证的“自建房”是大量客观存在的。但不要以为无证房屋就不享有补偿。

根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十四条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。也就是说,无证房不等于违法建筑,经依法认定后是有权获得征收补偿的。

如果你家房屋并未“超高”“出圈儿”(即超出所批宅基地范围),且能提供一定的建房批准手续、依据,那么,这部分房屋可能并不是违建。

即使,无证房屋被以违建为由偷拆,还是可以拿起法律武器维权。

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