房子抵押出去了，遇到拆迁补偿款怎么分？
导语：不少房主把房子抵押给银行贷了款，结果房子突然被划入拆迁范围，这时候补偿款究竟归谁？是房主自己拿走，还是必须先还给银行？下面用大白话把这事儿聊清楚。
一、补偿款归谁？——房主还是银行？
首先明确一个基本问题：补偿款是发给房主的。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿的对象是房屋所有权人。房主将房屋抵押给银行，但房屋的所有权人依然是房主，补偿款自然是打到房主账上。
但是—— 银行作为抵押权人，对这笔补偿款享有优先受偿权。法律上有个概念叫“抵押权的物上代位性”，通俗点说就是：房子没了，但抵押权不会消失，而是“跟着钱走”——补偿款就是房子的替代物，银行有权从中优先拿回属于自己的那部分。
简单总结：补偿款先给房主，但房主得先还银行。
二、具体怎么分？分两种情况
- 选择货币补偿（拿钱走人）
这是最常见的情况。操作方式取决于贷款有没有到期：
贷款已经到期：银行可以直接从补偿款里扣掉房主欠的本金和利息，剩下的归房主。
贷款还没到期：房主没法直接拿着钱走人。这时候有三种选择：一是和银行商量提前还清贷款；二是用新房重新抵押；三是把补偿款交到公证处提存，等贷款到期了再处理。
如果补偿款不够还贷款，银行仍然有权继续向房主追讨剩下的债务。如果补偿款还完贷款还有剩，那剩余部分就归房主所有。
举个例子：补偿款100万元，房主欠银行60万元。那么60万元先还给银行，剩下40万元归房主。如果欠银行120万元，那100万元全给银行，房主还欠20万元。
- 选择产权调换（换房安置）
如果房主选择不要钱、要房子，情况稍微复杂一点。
房主可以和银行商量，把分到的新房子作为新的抵押物，重新签一份抵押合同，继续还贷款。如果双方谈不拢，那可能还是得走货币补偿的路子，把钱提存处理。
三、各方需要注意什么？
对房主来说
应当主动通知银行。根据《城市房地产抵押管理办法》，房屋列入拆迁范围后，房主有义务书面告知抵押权人。切勿试图隐瞒银行私自领取补偿款，一旦被银行发现，银行可以起诉房主。更严重的是，如果涉嫌恶意转移财产，还可能承担刑事责任。
对银行（抵押权人）来说
银行应多留个心眼，关注抵押房产的动态。如果发现抵押房产被征收而自己未被通知，可以要求征收方把补偿款提存，或者直接起诉维权。
对征收方来说
发放补偿款之前，应当核查房屋是否存在抵押登记。如果明知有抵押还直接把钱全发给房主，导致银行拿不到钱，征收方可能要承担赔偿责任。
真实案例：有家拆迁公司没核实房屋抵押情况，直接把420万补偿款全发给了房主，结果房主拿了钱没还银行贷款，法院判决拆迁公司承担赔偿责任。所以，征收方在这件事上马虎不得。
四、总结
总而言之，抵押房子遇到拆迁，补偿款归房主，但银行有优先受偿权。最稳妥的做法是：房主主动和银行沟通，商量好怎么处理贷款；征收方做好核查，该提存的提存；银行也别当甩手掌柜。三方把话说开、把事办妥，才能避免后续扯皮打官司。