城镇居民到农村购买宅基地建房,在征收时能获得补偿吗?

城里人到农村买房、买宅基地建房,在目前农村里也是比较常见的情形,在过去也是见怪不怪。但随着近两年征地拆迁项目在全国范围内推进,由其引发的征收补偿纠纷也很多。那么,像这种城里人到农村买宅基建房、买农村住宅或者“小产权房”的,在征收时能有补偿利益吗?

针对这个问题,最高人民法院有司法判例对此作了说明,即:

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发(2007)71号〕规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。当事人并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员,因此其与村集体经济组织成员合作建造案涉房屋,并未取得案涉房屋所有权,无权获得相应赔偿

在明律师说法;

上述裁判理由明确了城里人到农村买房、建房,是不具合法性的,在征收拆迁时因其违法性质而不能获得征收补偿利益。

为什么城里人到农村买房、建房违法?

根据《土地管理法》六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

该条款明确了宅基地只能属于农村村民,即宅基地只分给具有集体经济组织资格的成员。这一方面是为了保护土地资源,另一方面也为了提高农民朋友对土地房屋可持续的自主权,保护农民利益。因此,必须要限制城市人对农村土地房屋资源的占用。

基于上述限制,城镇居民到农村买房建房就有违法性了。该违法性体现在买宅基地建房办不了建房证、产权证;买卖房屋办不了过户登记等;因为没有权属证明,在征收时会被认定为违法建筑拆除不予补偿。

直接法律依据为:

《土地管理法》第二条:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

《土地管理法》第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

对限制城里人到农村买房买地情形除了上述法律条款的规定,2021年中央“一号文件”也着重强调了严禁城里人利用农村宅基地建别墅大院和私人会馆,严格禁止强迫农民退出宅基地和强迫农民上楼。

因此,在明律师提醒大家:勿因小利去挑战国家法律和政策,对于农村房屋的买卖交易,不管是买家还是卖家,都需极为谨慎。有纠纷的地方一定要及时咨询专业律师,避免不必要的损失。(文|黄小仙)

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