集体土地“未批先建”养老院变商业项目,村民将收获怎样结局?

导读:在征地过程中,部分政府存在还未征地就开始联合房地产开发商进行项目建设的现象,而老百姓却还被蒙在鼓里,不知道应该有哪些补偿、补偿多少,就稀里糊涂的被开发商占用土地进行建设了。在这种情况下,老百姓又应该怎么维护自己的合法权益呢?本文,北京在明律师事务所的刘勇进律师团队通过一起“未批先建”的典型案例来浅析这类问题的应对之策。

【基本案情:镇政府授意下的“未批先建”】

委托人是山东省临沂市兰山区某镇的多户百姓,政府准备在这附近建设高铁站。临沂市某房地产开发有限公司得知后,随即联合当地镇政府,在还没有按程序征收土地的情况下,便签订了用地协议,将周边大块土地买了过来,名为建设养老院等公益项目,实为商业开发。

镇政府对被占用土地的村民只给予了青苗补偿费,对征地行为没有公告,更没有公告征地补偿安置方案。

紧接着涉案房地产开发有限公司就开始进行颐和源建设项目和固元商硂搅拌站建设项目,委托人后来才知道权益受损,找到了北京在明律师事务所著名征地拆迁律师团刘勇进律师团队刘勇进律师委托代理,经过努力最终帮助委托人争取到了应有的补偿利益。

【律师分析:建设项目是否合法需深入细致审查】

1.确定是否属于镇政府合法征地行为,建设项目又是否合法?

根据《土地管理法实施条例》第二十三条的规定:具体建设项目需要使用土地的,必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,涉及农用地的,按照下列规定办理:

(一)建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征收土地方案),经市、县人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准;

其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;

供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准(涉及国有农用地的,供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。

本案中,为了确定该征地行为和建设项目是否合法,刘勇进律师向省市县人民政府及其自然资源和规划部门申请公开上述法规规定的各个审批文件。通过各级政府和部门的答复,得知根本没有征地和项目建设的审批文件,可以确认此次占用土地的行为并不是政府的合法征地行为,建设项目根本没有施工许可证,明显属于违法建设。

2. 建设项目已经动工,又该如何及时维护自己的权益?

根据《城乡规划法》第九条第二款规定:任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告,应当及时受理并组织核查、处理。

本案中,委托人的土地被违法建设项目占用,具有举报、控告的权利,可以申请相关行政主管部门对违法建筑进行查处。

刘勇进律师依法向临沂市住房和城乡建设局提起了行政查处申请书,可是多次申请后,临沂市住房和城乡建设局都以不在其管理范围内为由拒绝履行职责。

刘勇进律师又向临沂市兰山区人民政府提起行政复议,政府依然拒绝受理,随后向兰山区人民法院提起诉讼,法院支持我方主张,要求兰山区住房和城乡建设局履行查处职责。

通过相关部门的查处,对建设项目进行了罚款。在后续努力中,委托人得到了应有的补偿费用,特别是土地补偿费标准由原来的5万元每亩提高到了15万元每亩,最大限度的保障了委托人的合法权益。

通过本案,刘勇进律师团队想提示大家的是,农村征地项目究竟是否合法,并不是看县、乡(镇)政府或者街道办事处是否出面组织实施相关行为,而是要通过申请信息公开等途径全方位的审查其行为有无相应的报批材料和依据。政府的“征收”行为未必是合法行为,被征地农民务必要打破这一思想束缚,才能让自己的合法权益得到最大限度的维护。

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