公房承租人诉讼无门?这样做不仅“有门”还“有赢”

导读:由单位(尤其是一些国有企业和集体企业)出资修建住房,然后分配给职工,职工每月交纳一定的租金,这是改革开放后在一些住房紧张的城市中解决职工住房紧张的做法。有的职工已经在此类房屋中生活了多年,有的甚至第三代人也在此房屋内出生。但随着城市化进程的加快,此种房屋逐渐与周边日新月异的城市大环境格格不入。为此有的地方采用腾退的方式解决此类住房问题,但很多被腾退人对腾退方案不满,也曾想诉至法院“评评理”,但都因《关于房地产案件受理问题的通知》(以下简称《通知》)“单位建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷,不属于人民法院主管工作范围”的规定,被法院“拒之门外”。不少被腾退人在遭遇类似困境尤其房屋已经被强制拆除的情况下时感到束手无策。如何破解这一困境,让单位房屋的承租人能保护自己的合法权益?让我们一起来看看,北京在明律师事务所的黄晓丽律师在代理案件过程中,是如何帮助被征收人摆脱困境的。

【案情简介】

曹女士系某公司职工,其承租的房屋位于腾退地块范围内,她在该房屋内已经居住了30多年。2018年4月6日,曹女士在《职工宿舍承租人确认单》上签字,对上述房屋坐落进行了确认。不久之后,政府设立的腾退工作办公室在腾退范围内张贴《公告》,告知腾退安置的咨询时间及奖励期。在《公告》公示的奖励期内,曹女士未能搬迁。2019年7月16日,政府对包括曹女士在内的未搬迁户居住的房屋进行了强制搬迁、拆除。

这类纠纷不属于法院主管工作范围?

曹女士万万没有想到,在腾退安置事宜尚未协商一致的情况下,政府竟然采取了强制拆除措施。房屋被强拆后,曹女士彻夜难眠。有人告诉她,法律明确规定“单位建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷,不属于人民法院主管工作范围”,这样的信息让她深感不安。

最终,她找到了北京在明律师事务所的黄晓丽律师团队,希望能为其维护合法权益。

曹女士最关心的是,针对政府的强拆行为,她到底能不能提起行政诉讼。黄晓丽律师听过曹女士的案情后分析,本案强制拆除系行政强制行为,属于行政诉讼受案范围。

黄晓丽律师认为,最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》的适用问题中关于“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷,不属于人民法院主管工作范围。”的相关规定,并不应当被机械地适用。法院应审查纠纷双方是否属于平等主体之间的权属纠纷,如果是平等主体间的纠纷,法院应予受理。况且,本案强制拆除曹女士房屋系政府所为,并不适用该司法解释的规定,不会因此被法院“拒之门外”。

公房承租人诉讼无门?这样做不仅“有门”还“有赢”

“携”《腾退委托协议书》强制拆除系民事行为还是行政行为?

据了解,2018年2月13日,曹女士所在的当地政府找到某公司与之签订《腾退委托协议书》,成为腾退工作的受托人,协议中双方对各自负责的腾退工作内容进行了约定。

黄晓丽律师认为,《腾退委托协议书》对双方责任做出了明确、清晰的约定。政府承担了腾退方案的制定、全部腾退资金的筹措、在腾退范围内发布公告等主要组织实施工作,而公司仅仅作为职工宿舍的管理者承担提供建筑物相关手续、确认职工名单和面积等辅助性工作。因此,政府在本次腾退安置工作中具有较强的主导性,是腾退工作的主要组织者和负责人,其运用行政权力对涉案房屋实施的强制腾退行为具备行政行为特征,且对房屋居住人的腾退安置权利产生一定影响,因此属于可诉的行政行为。

公房承租人具有原告主体资格

曹女士的最后疑问是,她是公房承租人,并非房屋所有权人,她这样的身份是否有权提起诉讼呢?

黄晓丽律师表示,《行政诉讼法》行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。本案中,涉案房屋系某公司职工宿舍,曹女士系该公司登记确认的居住涉案房屋的公司职工,其居住房屋被强制拆除,腾退安置权必然受到影响,因此,曹女士与本案被诉房屋强制拆除行为具有利害关系,针对该行政强制行为提起的行政诉讼,她是具有原告主体资格的。

在律师的指导下,曹女士提起诉讼。法庭上,黄晓丽律师据理力争,针对原告主体资格、管辖问题、是否是行政行为等问题提出了辩论意见,还指出了本案腾退工作中存在的腾退主体、腾退安置方案、腾退程序等无法律依据的问题。

最终,一、二审法院均采纳了黄晓丽律师的观点,于2020年12月21日作出(2020)京03行终1047号《行政判决书》,终审判决维持一审判决,确认强制搬迁腾退行为违法,曹女士的合法权益得到有效维护。

黄晓丽律师团队提醒广大被腾退人:单位职工长期承租的单位的房屋有很强的人身依附属性,不同于一般的房屋租赁合同,是我国福利性住房的重要组成部分。无论是以腾退还是征收为名拆除职工的承租房屋,必须要对职工进行妥善的安置。在安置问题没有妥善解决前,相关部门霸王硬上弓的做法与现行法律格格不入。对被腾退人而言,一旦房屋被强拆,要尽快寻找专业律师帮助,以保护自己的合法权益。

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