20年前的宅基地买卖合同，拆迁款该归谁？

导读：20年前花39000元买的宅基地房屋，如今拆迁补偿150万余元。原房主找上门来，要求确认合同无效、拆迁款归自己。法院的判决，给这场跨越20年的纠纷画上了句号。

20年前，来青岛务工的孙某为了孩子上学，从准备搬家的老刘手中购买了一处宅基地房屋，面积180平米，总价39000元。由于是集体土地，房屋无法过户，但孙某一住就是20年，早已融入当地社区。

20年后，老城改造启动。孙某选择了120平米安置房一套，剩余60平米货币补偿，总计获得拆迁利益1,502,100元。

就在孙某和政府达成拆迁协议后，老刘找上门来，要求撤销买卖合同，将拆迁款归自己。理由是：孙某不是本村集体经济组织成员，法律禁止宅基地买卖，合同自始无效。孙某坚决不同意：我住了20年，花了大量资金修缮、加盖、装修，还安装了自来水、暖气、监控等设备，这些投入怎么算？

双方争执不下，老刘将孙某诉至法院。

1、法律定性：宅基地买卖合同是否有效

本案的核心，是孙某和老刘签订的宅基地买卖合同是否有效。

《民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需满足三个条件：行为人具有相应民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《土地管理法》及《宅基地管理办法》明确规定，农村宅基地属于集体所有，个人只有使用权，未经批准不得擅自转让、出租。宅基地只能出售给本集体经济组织成员，否则合同无效。

孙某不是该村集体经济组织成员，无权购买村集体组织的宅基地。因此，虽然双方是自愿签订、已履行20年，但合同因违反法律强制性规定而自始无效。

2、合同无效后，拆迁款怎么分

合同无效，不意味着拆迁款就全部归原房主。根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失；双方都有过错的，各自承担相应责任。

本案中，房屋已被拆迁，不具备返还条件，只能折价补偿。补偿款如何分割，成为焦点。

法院将补偿款分为两部分：

第一部分：房屋及其附属物评估值144,023元。这部分属于房屋本身的价值，应由孙某返还老刘。

第二部分：房屋增值部分1,502,100元。这部分主要源于孙某20年的投入、修缮和拆迁政策的增值。双方对合同无效均有过错——老刘明知宅基地不能出售仍出售，孙某明知不能购买仍购买。因此，增值部分按过错比例分配：孙某占90%，老刘占10%。

最终，孙某需支付老刘：144,023元 + 150,210元 = 255,233元。老刘的其他诉讼请求被驳回。

3、判决背后的法理：诚实信用与公平原则

这一判决，体现了法律对两种价值的平衡：

一是维护法律强制性规定的权威。宅基地不得向非集体成员出售，这一规定必须遵守。因此合同无效。

二是保护实际投入者的合法权益。孙某20年的居住、修缮、投入，以及因拆迁政策获得的增值，不应被简单否定。因此按过错比例分配增值。

判决既否定了违法买卖行为，又避免了原房主“见钱眼开”式的不诚信获利，实现了实质公平。

4、宅基地买卖的法律红线

本案给所有涉及宅基地交易的人敲响警钟：

第一，宅基地不能随意买卖。农村宅基地属于集体所有，只能在本村集体经济组织内部成员之间转让。非本村村民、城镇居民购买宅基地或“小产权房”，合同无效。

第二，宅基地转让需满足严格条件。包括：受让人须为本村集体成员；须经集体经济组织书面同意；受让人须符合“一户一宅”规定；不得占用永久基本农田等。

第三，买卖有风险，签约需谨慎。即使双方自愿、已履行多年，一旦发生纠纷（如拆迁），合同仍可能被认定无效。原房主可能反悔，买家可能血本无归。

5、如确需流转，应如何操作？

如果确需在集体内部转让宅基地，律师建议：核实出让方是否为实际使用权人，是否有权属证件；确认案涉宅基地上房屋是否存在共有关系；征得集体经济组织书面同意；签订书面协议，明确权利义务；及时办理过户登记手续。

20年前的一纸买卖协议，20年后的一纸法院判决，给这场跨越世纪的宅基地纠纷画上了句号。255,233元，是孙某需要支付给老刘的金额。剩下的100多万拆迁利益，归孙某所有。这个结果，既维护了法律的强制性规定，又体现了对实际投入者的公平保护。它提醒所有人：宅基地买卖，红线不能碰；但一旦发生纠纷，法律也不会让不诚信的一方轻易得利。