2019年棚户区改造项目出现这4大新动向,不会应对要吃大亏!

导读:与时俱进,及时掌握征收领域最新政策动态,对于新春伊始阶段的广大被征收人而言无疑是最重要的。法律、法规不会轻易发生重大变化,就如《土地管理法》修正的难产一般。但为落实征收领域法律法规所采取的政策措施,却是相对灵活、多变而具有个案特殊性的,这不得不引起广大被征收人的足够重视。近日,北京卫视《向前一步》栏目对一棚户区改造项目的深度解析,揭示了2019年棚改项目出现的4大新动向,亟需被征收人充分、正确地理解认识。传说中的“签完字手上却没协议”真的可以接受吗?这些新动向会否导致被征收人的补偿权益“裸奔”呢?

动向一:高额奖励金成现实,奖励部分动辄过百万!
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

对于这一条的规定,一些被征收人会理解为“羊毛出在羊身上”,进而质疑征收方是在“拿我的钱奖励我”,玩儿的是“套路”。但在2019年的棚户区改造项目中,或许被征收人需要对奖励金这一事物重新进行认识了。

政府对此的最新解读是,奖励金是独立于房屋征收补偿的一项政策性奖励措施,不是每位被征收人都理所当然有权享受的。只有配合棚改征收项目推进,在征收补偿方案规定的预签约期限内完成签约的,才有资格获取这部分奖励金。一旦逾期签约,那么奖励金将会被按日扣光,最后结果就是分文没有。政府在棚改中将严格坚持“一把尺子量到底”,绝不会出现在奖励金给付问题上“摇摆宽纵”或人为操作的可能性,有就是有,没有就是没有。

那么这笔奖励金究竟能牵涉多大利益呢?节目中“现场算账”的数字显示,配合与不配合之间的奖励利益损失实际突破了100万元!传说中的“高额奖励金”,在当下的棚户区改造征收项目中竟成为了现实。

也正因此,涉案棚改项目在开启预签约的半个月时间内签约率就超过了85%,达到了作出征收决定的“下限”。在为期一个月的签约期限内的签约比例达到了98.5%。可以看到,奖励金的确在鼓励早签早搬中发挥了巨大作用。

刘勇进律师建议:不配合签约就扣光百八十万的高额奖励金,如此政策无疑会对被征收人签约制造巨大影响和压力。被征收人需要把握的一个法律要点在于按照项目征收补偿方案规定扣光奖励金后所能到手的补偿数额是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的“不低于类似房地产市场价格”的补偿标准。如果扣完以后拿到手的补偿不够合法安置了,那么这样的政策是涉嫌违反法律规定的,依法维权就将成为可能的选项。实际情况是,一些棚改项目会通过街道办等基层政府组织作出灵活规定,对于在法院强制执行裁定作出前签约的被征收人,仍给付其大部分的奖励利益而不会真的全部扣除。

动向二:回迁安置房朝向、楼层、户型不理想?选货币补偿成唯一解决办法
节目中,有的未签约的被征收人提出可供自己选择的回迁安置房在朝向、楼层、户型等方面存在令自己不满意之处,譬如其原居住的房屋虽小但却南北通透、利于通风采光,而回迁安置房的户型图上却显示安置房不是南北通透的,且位于20层以上,不便于家中老人上下楼活动。

而安置房设计单位的专业人士表示,这些遗憾都是为了满足上百户被征收人回迁安置所难以从技术层面解决的问题。如果被征收人实在无法接受这样的房型,完全可以选择放弃产权调换安置而直接领取货币补偿款,这样在获取一笔放弃产权调换的奖励金后到手的补偿利益总额完全可以在原居住地附近买到符合南北通透等户型条件的其他商品房。而节目中的几户未签约被征收人均不愿意放弃回迁安置这一选择,故陷入了“鱼和熊掌难以兼得”的局面之中。

刘勇进律师建议:对于户型、朝向、层高有特殊需求的被征收人至少有三种途径可以尽量满足自己的需要。一是在项目启动后及时签约率先选房;二是如上文所述选择货币补偿自行购房;三是在有外迁安置选择的项目中选择外迁,这样房型的选择空间会增大。相较于最终的补偿安置面积、套数和金额而言,户型问题终究不是什么大问题,哪个轻哪个重,大小多少,这是被征收人需要理性取舍判断的。

动向三:房本面积小实际面积大?征收调查登记只认证载面积!
北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定,区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。

根据2019年棚户区改造项目的操作政策,调查登记环节认定房屋面积的依据只有一个,即涉案房屋权属证书上记载的房屋面积。被征收人若对证载面积有异议则须自己举证证明其小于实际房屋面积,且究竟如何举证才会在诉讼中被法院采纳成为了另一个十分棘手的问题。实践中,一些地方的法院对于被征收人自行出钱委托的评估机构、测量机构所提供的报告是不予采信的,那么被征收人可能面临付出较高维权成本却无法实现维权目的的窘境。

在明律师建议:针对阳台面积是否计入房屋补偿面积,是否按照建筑面积的标准给予统一补偿系数的计算,不同项目的做法上存在差异。实践中,维权的确存在难度,要综合争议面积的大小进行权衡取舍。一般而言,不大的面积争议问题较难导致征收补偿决定的违法或被撤销,除非被征收人能够在前期及时针对补偿方案提出意见将有关区别对待阳台面积的内容修改掉。

动向四:颠覆性认知——棚改真的这样签约?
征收维权中的一项常识性认知是:一定不可以在签订补偿协议后手上没有协议。在实践中,征收方经常先要求被征收人在协议文本上签字、按手印,之后却不立即盖章并将协议交给被征收人一份,而是告知被征收人需要将协议带回交有关部门审核后才能盖章,需要若干时间后再将协议交回给被征收人手中。如此的签约方式似乎存在很大的疑虑,部分被征收人难免心里不爽,甚至担心自己所签的协议会在“审核报批”环节中被刻意篡改,进而导致补偿权益的减损。

然而令人颇感意外的是,节目中有关领导明确表示涉案项目的协议就是这样签的。不过这里需要明确的是,实践中这样操作的是“预签协议”而非正式的征收补偿协议。故此,被征收人若因此具体操作方式而选择不签约,那么损失奖励利益的结果也只能由被征收人自己承担。

在明律师建议:在有预签协议程序明文规定的地方,预签协议是有明确的政策依据的。由此所产生的一些“特殊程序”,被征收人基本是能获得保障的。自然,若在此过程中征收方违背诚实信用原则,被征收人也有相应的针对预签协议的救济途径。

针对上述棚改征收“新动向”,鉴于预签协议环节直接牵涉广大被征收人的高额奖励利益,且确实存在与签订正式补偿协议不同的签约步骤。故被征收人若对棚改项目的征收补偿方案、标准有异议,一定要在征询意见环节及时提出,并尽可能早地咨询(注意是咨询,而不一定是要委托)专业征收维权律师的意见。具体项目的补偿方案和标准究竟是否合法将成为判断的第一要义,而合法的下限就是590号令所规定的“不低于类似房地产的市场价格”,在“1:1”补偿比例的基础上略微扩大。商业拆迁时代“拆迁暴富”的故事或许曾经发生过,但已不适用于如今的棚户区改造项目。调整补偿安置心态或许是部分被征收人需要解决的问题。

需要特别指出的一点是,所谓“一把尺子量到底”可理解为“一个项目一把尺子”,因为项目与项目之间由于区位的巨大差异是不具有可比性的。故此,被征收人切忌用某地市中心区棚户区改造项目的补偿比例来简单对比当地近郊区棚户区改造项目的补偿比例。1:1.3和1:1.5都是合法的,项目的情况不同这一比例就会有所不同,但二者的确都是合法的。实践中最主要的矛盾纠纷在于补偿“落实”后根本到不了1:1,直接因改造项目而导致被征收人居住生活水平下降。在这种情况下,依法维权是要坚决、及时、果断的,当然仍然要在咨询专业律师的基础上决定。

刘勇进律师最后想提示大家的是,棚户区改造征收项目经过多年的实践摸索已经总结出了一套“切实可行”的政策办法来,这也要求我们不断更新认知,跟上形势变化,做出不让自己后悔、吃亏的理性选择来。个案中遭遇了上述问题该如何应对,没有统一的答案,只能是具体案情具体分析。

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