征收拆迁中的9大“猫腻”,看不出来你就上当了!

在现实的征地拆迁中,很多拆迁方为了完成自己的任务,推动项目进度和官员政绩,变幻出各种花招来对付拆迁户,大家稍不留神可能就掉进这些精心挖好的“坑”中,既失去房屋、土地又得不到公平合理的补偿安置,落得个人财两空的窘境。那么,面对来势汹汹的拆迁攻势,我们该怎样保障好自己的合法权益呢?本文,刘勇进律师就跟大家一起破解一下拆迁方常用的花招、猫腻,相信会对您有所帮助……

花招一:无违建,不拆迁
哪里在进行房屋拆迁,哪里就开始查处违法建筑,这是现在在拆迁实践中极为常见的一种现象,这背后又隐藏着怎样的陷阱呢?

根据《城乡规划法》的规定,只有取得建设工程规划许可证并按照规划许可证的要求进行建设的,才是合法建筑。但是,《城乡规划法》是2008年1月1日才开始施行的。在此之前有些没证的房屋如果在不违反规划的情况下,缴纳一定数额的罚款后补办证件,也是能够成为合法房屋的。然而在拆迁实践中我们经常见到的是,很多拆迁方在认定违建时根本不区分历史遗留原因,也不区分不同客观情况,只要手续不齐全则一律按照违建予以认定,进而强调“不予补偿,拆了白拆”。其本质是以此作为谈判筹码,来给当事人施加压力,逼迫其尽早签协议走人。

刘勇进律师要提醒大家的是,如果房子真的被认定为违建,一定要把维权的环节尽量提前到“责令限期拆除决定(通知)”的救济期限之内,因为一旦走到强制执行这一步,就很难改变房子被强拆的命运了。维权只要趁早,那么扳掉它的机会多多。

花招二:以拆危促拆迁
与拆违式拆迁相似的还有以拆危促拆迁。本来危旧房的认定是必须严格依据住房和城乡建设部《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》所规定的权限和程序的,但是由于一旦征收项目被确认为危旧房改造,就会直接导致被征收房屋所适用的补偿标准降低,所以有些征收方为了减少补偿就不顾法律规定,把有些不属于危房的房屋也认定为危旧房。

对于什么是危房,法律还是有比较明确的标准的,被征收人可以结合法律规定和自己的实际情况来判断和应对。如果房子本身不“危”,就要坚决依法维权,通过提起程序来打掉这一图谋。

花招三:拆迁奖励有圈套
在拆迁中,征收方经常在征收补偿方案中规定一个期限,如果被征收人在这个规定的期限内搬迁了,就会被给予一定的金钱奖励,这真如它表面上看起来那样有利吗?很多人其实算不清这个“大账”。虽然早签约会比其他人获得好几万甚至十几万的奖励,但是一个更需要注意的问题是,征收方给出的补偿依法不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而有些征收方给出的补偿价格其实是低于这个标准的,即使加上奖励金的金额,总额也依然低于应该给予被拆迁人的补偿。这时被奖励金诱惑而签字的被拆迁人就是典型的丢了西瓜捡了芝麻。所以大家一定要算清这笔账再签补偿协议,切不可谈小便宜吃大亏。

花招四:株连式逼签
株连式逼签也是现在拆迁中常见的一种花招,有对被征收人本人的,比如对房屋的产权证、建设用地规划许可证的“撤销”等,还有针对家人、朋友、孩子的,以这些人的工作、学业为要挟,从家庭内部进行瓦解分化,逼迫被征收人签字。由于这种逼签方式具有隐蔽性和间接性,所以更令被拆迁人有苦难言。

遇到这些情况,被征收人不要惊慌,也不要轻易妥协。对于想要撤证的,往往需要组织相关证据据理力争,或挫败其撤证图谋,或将其撤证的有关行政决定再次撤掉。如果是亲属、孩子收到类似于警告之类的处分,或者武断被停职、停学这种情况,就要依法维权。因为征收方的这些行为属于滥用行政权力,是违法的,严重的甚至构成犯罪。只要我们注意收集证据、保持冷静机智,就有可能变被动为主动,让株连图谋彻底破产。

花招五:预征收陷阱
预征收也称模拟征收,是指在旧城区改造、棚户区(城中村)改造等项目的房屋征收过程中,区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预征收这种方式很大的危险就在于,征收方为了达到法定的签约比例,经常用各种方法或奖励诱惑、游说一部分人先签字,慢慢的已签约的人的利益就会形成一个共同体,他们便会自发的去动员那些不想签约的人签字,即所谓的发动群众斗群众。有些比较理性、看出协议不合理的人到后期迫于街坊四邻的强大压力也只能放弃自己的立场。而一旦签约,被拆迁人的权利救济就会受到限制,预签约的条件是否合理合法也会变成一笔难算的账。

刘勇进律师提醒您,签约前一定看一下协议内容是否合理、合法,补偿标准是否满意,不要盲目被“预签约”的说法迷惑在稀里糊涂中签字按了手印,以免因为自己的一时不察为日后留下重大隐患。

花招六:拆迁补偿协议有漏洞
签订拆迁补偿协议也是征收中非常容易出问题的一个环节,在这个最后阶段,很多拆迁户认为已经大功告成。殊不知,这个环节才是决定成败的关键所在,很容易因为陷于拆迁方的圈套而功亏一篑。

常见的协议陷阱包括臭名昭著的“空白协议”、协议内容不具体明确、签约主体不合法、签约后不提供原件、完全凭口头承诺、胁迫或变相胁迫签字按手印、未约定违约责任和履行期限等等。在明律师曾多次提及这类问题,这里不再赘述。只是强调一点,如果对签约环节有担忧,可以明确提出要求律师在场或帮助审核。

花招七:拿政策当借口
现实中,拆迁方常以政策作为挡箭牌,拿着一些地方政府出台的红头文件或者补偿安置决定之类的尚方宝剑,以证明自己的拆迁行为是合法的,以“少补”或“不补偿”作为威胁,逼迫被拆迁人签字。由于被拆迁人对相关法律规定并不了解,在很多情况下会因为这些红头文件而选择妥协。在这里提醒广大被拆迁人,地方政府所谓的拆迁政策,经常是为了其完成拆迁工作而制定的,对被征收人不一定有利,更不一定符合法律规定。法律对征收相关的很多事项都是有明确规定的,地方不能随意偏离。所以政策不等于法律,更不能违反法律,在遇到政策不合法时,被拆迁人一定要果断选择维权。不合法的补偿安置方案,不可能“一把尺子量到底”,更不可能“不让钉子户占便宜”,此类说法完全是唬人的。

花招八:房屋评估“猫腻”需警惕
房屋价格评估的结果对最后的补偿数额具有非常大的影响,对这个环节被征收人一定要充分重视,下面直接列几个大家在评估时要特别注意的关键点:

1. 被征收人在确定评估机构的过程中具有主导权,有权选定由哪一家房地产价格评估机构来进行评估工作,现实中政府单方面选定评估机构的做法是不合法的;

2. 评估的时间点应当是在房屋征收决定公告之后进行。而在实践中,有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估,很长时间之后才正式公告征收决定,此时房屋价值很多已经升值,对被征收人可能是不利的,这种做法既不合规也不合理;

3 . 评估方法要得当,在目前的征地拆迁领域中,市场比较法是优先适用的评估方法。如果发现您所在的项目还在使用基准地价修正法或成本重置法等,就可能存在不合法的问题。

4. 评估人员要上门,有关材料要亲自签字。如果评估人员压根儿没露过面,或者自己什么材料都没签过就收到了评估报告,那么这个评估程序十之八九是有问题的。

花招九:终极杀手锏——刑事责任
实践中,被征收人因暂时拒绝签协议而被转入彀中的情况时有发生,征收方可能会想尽办法让被征收人落入刑事责任陷阱之中,因维权而“摊上事儿”,进去冷静冷静。据经验,这里面要小心三件事:一是不要轻易对上门人员实施“防卫”,否则极容易像丁汉忠那样被追究刑事责任;二是不要轻易采取集体走访方式,很容易被以聚众扰乱社会秩序等罪名带走;三是在维权期间要时刻提高警惕,在外住店时要将房门锁好。设想一个场景:某天深夜,被征收人正在宾馆的床上呼呼大睡,突然门被打开了,闯进来一女的,直接往床上躺,而后警察就来了……

刘勇进律师最后提示大家的是,对拆迁中的每一个环节、每一件事、每一个人都要慎重考虑。面对拆迁方的种种花招,既不要放松警惕,也别被这些手段给吓住,因为花招毕竟只是花招,每一种陷阱在现实中都会有相应的应对策略和法律规定来保障我们的合法权益。平日不做亏心事,夜半不怕鬼叫门。既不惹事,也不怕事,才是被征收人依法维权时应有的心态。

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