新规!90年代建成的房屋就是“棚户区”……

据多家媒体报道,日前深圳市住建局发布了关于征求《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》意见的通告。那么,这一地方性棚改新政究竟有哪些具体内容值得广大被征收人关注呢?本文,刘勇进律师为大家做一番简要梳理……

新政一:棚户区改造项目适用范围确定
以往,究竟什么样的项目才能被称之为“棚改”,争议很大。我们来看本次深圳市所作出的规定:

(一)棚户区改造政策适用范围。本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上,且符合下列条件之一的老旧住宅区:

1. 存在住房质量、消防等安全隐患;

2. 使用功能不齐全;

3. 配套设施不完善。

使用年限不足20年,且按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区政府(含新区管理机构,下同)批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号)第六条规定,无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

鼓励各区政府根据实际情况,探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。

刘勇进律师解读:90年代建成的住宅楼房能否被划入棚户区改造项目范围?按以往被征收人的朴素认知,这似乎是不合适的。但按照深圳市的这一新政,只要是建成于1998年以前的房屋,就极有可能被认定为“棚户区”。这一适用范围是否合理,自有公论。但当“棚户区改造”被冠以“城市更新”这一高级名词时,其适用范围的持续扩大便是难以避免的事情。无疑,棚户区改造“保障性安居工程”的性质有逐渐淡化、变味的嫌疑,这对于广大被征收人获取较高数额的补偿是不利的。1套房换3套房,很可能在城市中成为过往。

新政二:补偿安置比例最高1:1.2,拿N套房或成传说
(二)搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

各区政府应当根据实际情况,按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 :1.2的比例,确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令292号)的规定确定。

各区政府可以根据项目实际情况,奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。

刘勇进律师解读:基于棚户区改造类项目的突出公共利益属性,1:1.2这样一个补偿比例确实有其合理性,但前提是其改造的确实是居住条件差的棚户区,而不是老百姓住得好好的90年代以后建成的住宅楼房。根据590号令所确立的补偿原则,“拆一还一”是征收补偿的法定基础性标准比例,在此基础上能否再提高完全要看地方的政策和项目的情况。这样一个数字被明确规定下来,对于广大被征收人获取更高的补偿数额、安置面积无疑是不利的,究竟该如何在协商谈判中“破局”,或许将成为被征收人接下来需要审慎思考的问题。

刘勇进律师最后想提示广大被征收人的是,在上述新政的实施中,被征收人要明确自己的合理补偿诉求,积极挖掘各项规定中对被征收人有利的因素,尽力争取公平合理的征收补偿。要特别注意对项目意愿征询、征收补偿方案意见征询及听证、房屋调查登记与评估、回迁安置选择权等关键点的把握,全力确保自己在棚改项目之后居住生活条件的切实提升。还有一点需要谨记:无论出多少新政,都不能违背590号令的规定!刘勇进律师将持续为广大被征收人在棚户区改造项目中的依法维权提供助力与支持。

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