补偿都给房东了,租赁房屋的承租人找谁要补偿?

导读:房屋的普通承租人在涉及到征收时,能否要求征收方给予补偿呢?如果征收方不给补偿,承租人是否可以通过行政诉讼的方式获得救济呢?本文,在明律师事务所的宋晓峰律师团队就为大家浅析这一房屋承租人在征拆中普遍关心的问题。

基本案情:刘女士自2015年起与广东省某市某区的房东签订了房屋租赁合同,承租房屋用于经营,每年向房东支付租金并且其创办的公司每年向税务机关纳税。

2018年,刘女士租赁的房屋碰上城中村改造,相关部门就补偿安置事项与被征收人即房东进行过协商,但是却没有找刘女士协商过,也对刘女士等案涉其他承租人说不会有任何补偿。

但是之后却又打电话询问过刘女士期望获得的补偿款是多少。后来刘女士租赁的房屋已经被停水、停电,并被相关人员告知要尽快腾空。

那么,征收补偿到底和刘女士这样的房屋承租人有没有关系呢?

一、什么是普通民事法律关系中的承租人

普通民事关系中的承租人其实主要是区别于公房承租人的。关于公房承租人,因为其还是带有行政色彩的租赁关系,法律和相关的实践判例都承认其行政诉权,也对其补偿利益予以认可。

而普通民事关系下的承租人主要是指基于平等主体之间的租赁合同而承租房屋的承租人。实践中,租赁房屋仅用于居住的承租人一般所涉及的补偿纠纷也比较少,因为涉及到的基本就是租金的问题,可通过租赁合同中的相关条款约定、协商调解直至民事诉讼加以解决。

但是如果普通民事关系中的承租人租赁房屋是用于经营,此时涉及的纠纷就可能比较多。因为承租人关心的不仅是租金的损失,还有数目更大的停产停业损失。

二、实践中比较常见的补偿情况

在实践中,一旦房屋遇到征收,征收部门通常会直接与房屋的所有权人即房东沟通协商签订补偿安置协议,而忽略对承租人的补偿。

即使确实牵涉对生产经营所致的停产停业损失的补偿,也是在征收部门与房东签订的补偿安置协议中约定的,由房东交由承租人,尽量不让承租人牵涉进来,很少会有征收部门与承租人专门签订补偿安置协议。

这样一来,补偿的金额完全是由房屋所有权人来决定的。因此,如果承租人未获得补偿或者对于补偿的金额不满意,是否具有行政诉权对承租人的补偿利益能否获得救济就尤为重要了。

三、承租人可能采取的救济方式

承租人为维护自己的合法权益,可以采取的救济途径,从大的方面来讲,分为民事和行政两种救济方式,我们接下来就这两种救济方式简单探讨一下。

(一)民事救济

民事救济即承租人依据房屋租赁合同,与房屋所有权人就自己的停产停业损失、租金等问题进行协商。

协商不成的,直接通过提起仲裁或者民事诉讼来维护自己的权益。但是在实践中,仅依租赁合同,承租人很难获得租金之外的损失。所以通过民事救济承租人的利益并不能得到充分的保护。

(二)行政救济

如果采取行政救济的方式,一般是通过诉讼,这里首先要考虑的是承租人是否有诉权。如果承租的房屋遭遇征收,承租人会产生相应的停产停业损失、搬迁费以及可能的装饰装修费损失等,承租人的合法权益受损,而且这些损失是由于行政主体的征收行为引起的,仅依据与房屋所有权人之间的租赁合同向房东主张停产停业损失又不太现实,由征收方承担这部分损失比较合理。

根据《行政诉讼法》第二十五条之规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。”

笔者认为承租人是补偿行为的利害关系人,但因承租人是基于普通民事关系产生的,又需要对其诉权加以条件限制。

根据最高院的(2020)最高法行再110号的裁判要旨,只有在补偿义务主体知道或者应该知道承租人的上述利益独立存在,但是却没有在与房屋所有权人签订的补偿安置协议或者作出的补偿决定中给予承租人补偿,也没有另行与承租人签订补偿安置协议的情况下才可以以自己名义提起行政诉讼请求获得这部分的补偿。

综上所述,普通民事关系中的承租人在一定条件下是可以通过行政救济的方式来争取自己的合法权益的。如果您也涉及到文中所述的这种情况想要寻求救济,建议您委托专业的律师来为您争取合法权益。

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