在征地拆迁中,一旦被征收人认为补偿安置条件太差,就会想到拆迁行为可能存在的种种违法之处,希望能搬出法律的武器来捍卫自己的合法权益。而拆迁方一般可不会这么看,它们真正关心的是上级制定的补偿安置“政策”能否得到坚决的贯彻落实,“一把尺子量到底”,绝不能在自己负责的地块上搞什么特殊化。那么,拆迁补偿究竟主要要看法律还是补偿安置方案这样的政策内容呢?被拆迁人又该怎样理解拆迁方对待矛盾纠纷的态度呢?

【“方案”本身首先要依法制定和执行】

所谓“方案”,多是根据具体拆迁项目的不同情况由地方政府、开发商、村委会等主体共同制定的,按拆迁方的理解属于典型的“政策”。

不过必须明确的是,“方案”再怎么具体化、个案化,也应当严格符合法律的规定。城市房屋征收,要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其评估办法等;农村土地征收则要符合《土地管理法》的规定;即便是程序相对自由的“协议搬迁”,也不能违背《民法典》规定的意思自治、诚实信用等基本原则。

对于一个正规的征收项目而言,补偿安置方案的内容条款基本上是法定的,大致和补偿决定、补偿协议的内容条款相同。

故此,方案的拟定绝不能任性,更不能打着“政策”的旗号想怎么写就怎么写。违背了法律规定的要求,方案的不合法就可能导致补偿决定等被撤销,那么方案中的相关条款就不能适用在被拆迁人头上了。

也就是说,被拆迁人首先应当熟习拆迁领域的法律法规,无论见到拆迁方出具的何种文件、通知,都能用自己储备好的法律知识来审视检验一番,这样就不会轻易被忽悠。

为何实践中拆迁方习惯于讲“你扯到法律上去就扯远了,我们还是就着现有的方案谈你的利益吧”这类的话?原因很简单,法律上这个方案很可能根本站不住脚。

拆迁补偿主要看法律还是看方案?

【“方案”决定补偿安置,不参与不行】

但是从拆迁实务的角度上讲,光对着法条和拆迁方讲理是没用的,因为拆迁方关心的是方案。被拆迁人一定要对方案有敏感度,才能在个案中立于不败之地。

具体而言,在明律师提示大家以下3点:

1.要尽早知悉方案内容,不要总强调“没看见”。无论何种性质的项目,征收决定可能没有(协议搬迁类一般就没这个),但补偿安置方案是一定要有的,不然它没法拆。

被拆迁人一定要在补偿方案公开征求意见的第一时间仔细阅读方案及其全部附件,有手册的要及时领取并收好,一本手册上的信息量是非常丰富的。

咨询中,不少当事人会强调自己压根儿就没看到过任何方案,手册也没人发过,很大程度上这属于“自欺欺人”。

是没看到还是没去看,还是说看了以后对补偿安置不满,或者干脆不想搬迁就视为“没看见”?这需要被拆迁人自己先想清楚。

总之,项目的推进并不会因我们个人原因导致的“不知情”而有所迟滞,所谓时间不等人,该来的一定会来。

2.及时提出意见、要求听证。提意见要在公告期限内以书面形式提出,听证申请也要提交到项目的指挥部、村委会去,不要光口头说。如果不知道该提什么,就咨询专业律师,或者和有类似意见的街坊四邻好好商量一下。

3.方案虽不可诉,但却要依法对其进行审查。方案不能诉,这点大家基本都知道了。但征地批复、房屋征收决定却是能复议或者诉讼的,征地补偿安置方案的批复行为在有些地方也是可诉的,那么大家就要抓住这一关键程序,精准捕捉其违法点,将方案中不合法、不合理的条款撤销掉是完全有可能的。

当然,在补偿决定、交地决定的诉讼中同样涉及对方案的审查。但这个就出现得比较晚了,大家不能光想着它,而要有意识地将依法救济的时点提前。

在明律师最后要提示大家的是,对于那些口口声声称方案不可能有丝毫改动,不可能为你一个人调整的,被拆迁人要理性看待其说法——凡政策,都有一定的灵活性,不可能规定得“死死”的。且每一户被拆迁人的情况不同,一处事实认定的有差异,算出来的补偿就可能是天壤之别。被拆迁人要能够“两手抓,两手都要硬”,一手研读法律,一手审查方案,两只手配合起来,获取公平、合理的拆迁补偿就绝不是一句空话。(作者:王小明)

相关文章