遇拆迁不签字补偿会“越拖越低”?你忽略了这几个关键因素

在征地拆迁实践中,有时会出现这么一种情况:被拆迁人对补偿安置条件不满,从而拒绝配合签约搬迁,选择通过各种途径救济,最后甚至将案件起诉至法院。然而一通折腾下来,最终的补偿数额非但没能提升,甚至还不如最初拆迁方在协商谈话中同意给出的价格,被拆迁人花钱、花时间却反而亏了。拆迁方也会以此后果来“告诫”被拆迁人,不签字的结果就只能是这样,你最好抓紧时间麻利儿的签了。那么,这究竟是怎么一回事呢?

【因素一:房屋本身欠缺合法性】

对于合法的房屋、土地而言,拆迁方给出的补偿价值通常不会因“救济”而下滑太多,因为它的面积、结构、用途、权属等都是比较清晰明确的,按方案计算出的补偿数额具有相对稳定的特点。

而若房屋本身在合法性上就存在重大问题,譬如涉嫌违法占用农用地、违反城乡规划或者违反环境保护、河道行洪等方面的法律法规,仅因存在“招商引资”“信赖利益”或者“历史遗留原因”而能够获取“适当的补偿”。此种情况下,诉诸法律后“可钉可卯”的补偿利益往往非常有限,难以使被拆迁人满意。

同时,这类无证、未经审批、没有手续的房屋很容易被拆迁方“拆了再说”,那么被拆迁人将极易因此而陷入被动,想要通过起诉确认强拆行为违法进而主张行政赔偿也有较大困难。

故此,对于这类房屋,被拆迁人一定要拿捏好“诉”和“谈”的关系和火候,既要在专业律师的指导下谨慎有力地去“诉”,又要避免与拆迁方“谈”的基础破裂。理想的补偿大多是谈下来的,而不是判下来的。

【因素二:房屋、地上附着物价值未能准确确定】

这种情形多发生在房屋遭强拆、地上附着物和青苗被强铲的情形下。拆迁方“先拆再补”的做法极易导致“物”的毁损灭失,一旦房屋、附着物等没有依法做好调查登记、测绘和评估工作,或者被拆迁人对其委托的机构所作出的上述结果不认可,想要准确确定被拆迁房屋及所涉青苗、附属物的价值就成了难题。

譬如,在拆之前拆迁方承诺根据评估结果补800万,被拆迁人不同意,结果拆完了你再去诉,最后法院对室内物品、原材料等损失来个“酌定”,800万变600万是完全可能的事情。

尤其是对一些集体土地上的房屋、养殖场等,由于地价很容易被压低,补偿偏低的情况的确存在更大的出现几率。

这就要求被拆迁人在决定依法救济时一定要将固定与房屋、附着物价值相关证据这一工作摆在核心位置。通过全方位多角度的拍照、摄像,委托专业的测绘、评估机构出具相关报告,整理所涉机器设备、原材料、室内物品的购买发票凭证等扎实的工作将其价值尽量确定下来。

毕竟,是否违法“先拆再补”不是由被拆迁人一方说了算的,我们只有相对被动去应对的份儿。

遇拆迁不签字补偿会“越拖越低”?你忽略了这几个关键因素

【因素三:被拆迁人未能把握好谈判“节奏”,错失了签约的时机】

协商沟通在征拆中的技术含量绝不低于复议诉讼,甚至可以说比复议诉讼更为关键。大家不难发现,法院是很少会直接裁判具体的补偿金额数字的,最终的决定权还是牢牢掌握在拆迁方的手中。

而协商谈判中什么时候该坚持,什么时候该让步,什么时候又该果断决策签字搬家,这是需要精准把握的。

适度通过复议、诉讼为自己争取时间和空间是必要的,但一旦错过了那个“黄金节点”,拆迁方能够支付给你的补偿金额就会从高点像抛物线一样掉头向下,越拖越低的情形就会出现。

咨询中,有些被拆迁人根本说不清自己的补偿利益诉求,而是表示“我也不知道我想要多少补偿,反正越多越好”。

这种情况下,恐怕没几个律师敢接手您的案件。所谓“公平、合理的补偿”一定是在一个区间段内的,不可能无限度地突破其界限。

这就要求被拆迁人在协商谈判前确定明确的预期,一旦通过努力谈到这个数了,就要讲究诚信积极配合签约。

漫天要价、“得寸进尺”是不行的,懂得“见好就收”是老百姓的大智慧。一旦拆迁方认为在一定期限内达成协议无望,先拆了再说的想法就可能主导其思维,真拆了被拆迁人就麻烦了。

而且,不排除有个别项目会发生后期规划调整以绕开“钉子户”房屋、土地,将其拆迁问题搁置的情形。拖上个三五年,没人理咱了,咱也就只能眼巴巴地看着曾经的邻居们都搬进新居,自己继续在老房子里坚守了。

在明律师最后要提示广大被拆迁人的是,拆迁补偿纠纷的化解的确需要用程序来争取时间,但更需要对时间、期限的精准、珍惜运用,自己给自己“限期”来解决问题。久拖不决就可能是“双输”,更可能是自己这一方输得多。被拆迁人一定要牢牢把握住以下3点原则,避免补偿“越耗越低”就不会是太大的问题:

1.尽早咨询专业的律师,不要听信非专业人士的指导、建议;

2.尽早明确补偿期望值,不可出尔反尔不断“涨价”;

3.尽早正视自己的房屋、土地权利中存在的薄弱环节(如无证、权属不明确、价值不易确定等),将弱点补强。

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