农村宅基地上房屋被推平却没有分文补偿?

咨询中时常有当事人向在明律师反映,自己在村里的房屋被强制拆除、夷为平地好几年了,然而补偿却分文没给,自己经长期信访、诉讼也没能得到满意的解决。这就奇怪了,都2020年了,难道真的存在“白拆不补”的事情吗?

答案当然是否定的。“白拆不补”并不存在。事实上,在这类咨询中,当地已经给予了被拆迁村民一定的“补偿安置”,只是这一“补偿安置”并非当事人所认可的满意补偿安置。故此,站在被拆迁村民的立场上,你补给我的不是我想要的,所以就和没补一样了!

譬如在某一咨询中,某村民家中200多平方米的院落、房屋被拆除,其所希望获取的补偿至少是两套有产权证的安置房,面积上要达到“拆一平米补一平米”。然而拆迁方最终给予其的仅仅是一套办不下产权证的“安置房”,面积也仅有100平方米出头,而且其还需要额外支付几万元“房屋价值差价”才能真正拥有这处安置房。

但是我们必须指出的是,拆迁方事实上还是给了被拆迁村民“补偿安置”的,并不是完全没给。当然,给得究竟合不合理,合不合法,就大有可供探讨的余地了。

拆迁方拆了农民的房子,提供安置房住本是天经地义的事情,为什么农民还得倒贴钱呢?这个原理的确需要稍微掰扯一下大家才能理解清楚。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

据此,在城市房屋拆迁中,“结清差价”是房屋产权调换过程中的法定要求,也就是说,若用于产权调换的房屋在价值上高于被征收房屋,且超过了“补贴系数”(比如1:1.3这类)的范畴,那么被征收人的确需要反过来支付差价给房屋征收部门。

那么集体土地上的房屋遇拆迁时情况如何呢?《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(有效期已延长至2021年9月30日)第13条规定,被征地的村或者村民小组建制撤销的,宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿,也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的,应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。

由此可知,征收集体土地上房屋在“结清差价”方面的规定基本参照了城市房屋征收的已有法规,出现被拆迁村民“倒贴钱”才能拥有安置房的情形是完全可能的。

不过需要强调的是,产权调换房屋的价值同样需要依法评估确定,而不能任由拆迁方去自主定价。若拆迁方提供的安置房审批手续不全,甚至根本无法办理产权证,则不能视为其履行了补偿安置法定职责,也就无所谓被拆迁村民“倒贴钱”一说了。

通俗点讲,花钱买的必须是合法建筑,不能是违建,也不能是“小产权房”,这一原则底线农民朋友一定要坚决守住。万不得已,货币补偿的法律风险要比入住这样的安置房低得多。

【题外话:拆迁项目真的没有任何公告和补偿方案吗?】

咨询中很多当事人都会讲,我所遇到的拆迁项目没有任何公告、通知或者补偿方案,就是一户一户签协议。

事实上,这种表述多半是因当事人长期不在村内居住,不了解实际情况所致。绝大多数拆迁项目都是会有公告和方案的,没公告没方案它就没快速推进项目,一户一户谈是要花费很多时间的。

故此,所谓“没公告也没方案”更多的是村民自己没看见,或者看见了也因对补偿不满而选择性的视而不见。这样表述我们可以理解,但因主观上认为拆迁方“没公告也没方案”就推论出拆迁违法,进而不去参与协商谈判,这是不值得提倡的。

在明律师提示广大农民朋友,一定要以理性、客观地角度去判断自己所面临的拆迁项目,将所发生的真实情况全面细致地通过拍照、录音、拍视频、及时询问村干部等途径记录下来,并完整地提供给专业律师。同时,切勿因“先入为主”地认为拆迁方未给予分文补偿,未依法公告、制作方案而怠于救济自身补偿权益,一旦耽误了复议、诉讼的期限,受损失的只能是农民朋友自身的利益。

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