农村宅基地上房屋抵押贷款探索持续,你的宅基地能换出钱来吗?

导读:随着2020年新修订《土地管理法》的施行及近期新冠病毒疫情对经济社会发展带来的冲击和影响,农村土地制度改革的步伐无疑会迈得更稳更快,在可预见的时间内尽力结出更加丰硕的成果。这其中,宅基地制度改革的重要举措——宅基地使用权及其上房屋的抵押贷款便是十分值得广大农民朋友关注的事项。那么,农村宅基地使用权和房屋所有权真的可以被拿来抵押么?这当中又有哪些现实问题亟待解决呢?本文,刘勇进律师带大家关注这方面的话题……

 

【农村宅基地使用权能拿来抵押么?】

《担保法》第37条规定,下列财产不得抵押:(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

也就是说,按照现行直接规范抵押行为的法律规定,宅基地使用权是不得抵押的。

2015年8月,国务院《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》发布,明确允许农村宅基地上房屋抵押贷款的试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款,在农村“三块地”制度改革试点蓬勃开展的背景下激活了农房抵押贷款的可行性。

这一试点在2018年底基本宣告结束。尽管如此,伴随《土地管理法》的全新修订和农村宅基地制度改革的持续稳慎推进,仍有许多地方在继续探索宅基地使用权及其上农房的抵押融资操作。

譬如2019年7月发布的《赣州市农村宅基地管理制度改革试点方案》中就规定,要推进农房抵押贷款显化农村土地价值。

赋予农村宅基地、农民住房抵押融资功能,盘活农民土地用益物权的财产属性,在风险可控的前提下,继续稳妥探索宅基地使用权抵押。

适时建立贷款风险缓释机制和贷款风险补偿基金,做好抵押登记、抵押物处置、风险补偿、抵押物处置后农民住房保障等配套支持工作,保障抵押权人合法权益。

据此,宅基地上房屋抵押贷款的探索仍在持续进行中,且从目前土地资源“市场化配置”和宅基地“三权分置”改革的大势上看,这一具体改革举措在当前及今后仍然大有可为。

【农村宅基地上房屋抵押贷款所面临的问题】

如前所述,实践中农村村民可通过农房抵押贷款获取其发展当地鼓励产业所必需的资金,对推动农民增收致富有很大现实帮助。

然而,农房抵押融资所面临的最大难题,来自于农村宅基地及其上房屋在确权、交易、流转方面的限制。

前述《指导意见》中规定,因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时,允许金融机构在保证农户基本住房权利的前提下,依法采取多种方式处置抵押物……

探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径,保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置,受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

据此,中国人民银行等于2016年3月印发的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中指出,借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明,未列入征地拆迁范围;

(三)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人的书面同意。

这样一来,“除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所”就成了这一改革举措操作中最大的难题。在“一户一宅”制度的状态下,大部分农民仅凭借其分得的宅基地及其上房屋确保基本居住需求,并无其他可供其居住生活的房屋。

这就导致此前一轮的试点中,农房抵押贷款这一举措仅惠及了很少一部分农村村民。

此外,据改革试点地区江西省赣州市会昌县有关人士撰文指出,鉴于当时抵押权实现受到宅基地及其上房屋交易、流转严格限制的制约,金融机构依法处置抵押物(即宅基地及其上房屋)遇到了困难,“试点工作能做的99%都已经做了,只有依法处置抵押物这最为重要的1%做不下去……”

那么,上述两方面试点中的难题在2020年的今天有望加以解决吗?

 

【“三权分置”给农房抵押贷款带来新契机】

新修订的《土地管理法》第62条带给了农房抵押融资改革以新希望:国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

 

在“盘活利用”获得法律明确鼓励支持的背景下,“三权分置”改革顺势而下。宅基地的所有权、使用权和资格权“三权分置”,资格权被明确给本集体经济组织成员,使用权就得到了最大限度的放活。

基于此,上述两方面难题均有得到新的解决方案的可能性。在许多试点地区,宅基地已能够跨村、镇流转交易甚至“择位竞价”,宅基地上房屋则可通过租期达10至20年的租赁或“城乡合作建房”等模式释放其市场价值。这就为金融机构在必要时实现其抵押权创造了条件。

而在参与农民不丧失宅基地“资格权”的前提下,其基本居住需求完全可以通过所在集体建设的集中居住社区等途径获得保障。

刘勇进律师最后想提示广大农民朋友的是,宅基地上房屋的抵押融资改革虽面临一些现实困难,但其在大的方向上是完全符合政策导向和农村土地制度改革目标的。在当前疫情防控状态长期持续的情况下,任何一个能够刺激拉动经济社会发展的路径都不应被轻易否定、忽视,何况这一改革举措已经积累了相当丰富的试点经验,并且切实得到了农民朋友的真心拥护。大家可在做好自家宅基地上房屋的确权登记领证工作的基础上及时向所在地政府、金融机构和农村集体经济组织咨询政策,不错过2020年农村土地制度改革的重要窗口机遇期。

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