“村改居”后集体土地被低价转让，原村民为何告状无门？

导读：当一纸户口簿上的“村民”变成“居民”，他们世代共有的集体土地，是否也随之成了少数人可以随意处置的私产？江苏溧阳市65岁村民黄某祥的遭遇，将这一疑问推向了风口浪尖。2005年，其所在社区将20.8亩集体建设用地以每平方米99元的低价转让给时任社区书记和主任的父亲，整个过程既无村民会议表决，也未对涉及耕地依法补偿。二十年后，当黄某祥拿起法律武器起诉协议无效时，法院却以其“非农业户口、非村民”为由驳回起诉。

一边是集体资产的持续流失，一边是司法救济渠道的关闭，这起横跨二十年的纠纷，不仅关乎20.8亩土地的归属，更触及“村改居”转型期集体资产保护的制度性难题。

一纸协议：低价土地流向“自己人”

2005年9月30日，溧阳市社区居民委员会与溧阳市中某有限公司签订《土地使用权转让协议》，将11529.8平方米（约17.3亩）集体工业用地以99元/㎡的价格转让，总价114万余元。同日，居委会还与时任社区书记签订协议，将2335.3平方米（约3.5亩）土地以同价转让，总价23万余元。

两份协议的受让方身份耐人寻味：中某公司的法定代表人，是时任居委会主任的父亲；社区书记则是主任的搭档。转让土地此前处于二十年租赁期内，承租方正是主任曾任厂长的溧阳市某染厂，而中某公司恰是该厂改制而来。

更值得关注的是，转让土地中存在明确的面积争议：包含厂区工业用地6079平方米，以及耕地3297.2平方米，另有2153平方米原为村民小组集体耕地，整个转让范围汇总为11529.8平方米，但协议未标注完整四至范围，程序存在明显瑕疵。

新增黑幕：耕地被隐匿侵占，涉嫌刑事犯罪

黄某祥补充的证据进一步揭示，土地侵占不止于协议标注面积。另有约3000平方米耕地未计入转让范围，涉及多个村民小组的集体耕地，属于“隐匿式侵占”。而社区书记受让的2335.3平方米土地外，还实际控制着社区1500平方米工业用地，被指系利用职务之便额外侵占。

这些行为已涉嫌违反多项法律。《土地管理法》明确禁止非法占用耕地；《刑法》第二百二十八条规定，以牟利为目的非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的构成刑事犯罪。3297.2平方米耕地的转让，既未办理农用地转用审批，也未补偿失地村民。按2005年溧阳耕地征收补偿标准估算，相关安置补助费、青苗补偿费等合计应超百万元，但村民分文未得。

程序黑洞：无村民会议，镇政府批复难替民主议定

“这么大的事，我们连知情的权利都没有。”黄某祥的说法得到证据支撑：档案馆留存协议档案中，未发现村民会议记录、表决签字等民主议定材料。更荒谬的是，协议约定“土地出让金按165元/㎡计算”，存在逻辑矛盾——根据法律规定，出让金仅针对国有土地使用权出让，集体土地转让无权收取。

对此，居委会辩称其1993年已“村改居”，应适用《城市居民委员会组织法》，该法未要求合同行为经民主议定。但该法第十条明确规定，“涉及全体居民利益的重要问题，必须提请居民会议讨论决定”。镇政府当日出具的批复，虽以“深化乡镇企业改革”为由同意转让，但根据国务院相关文件，镇政府批复不能替代法定民主议定程序，更无权批准耕地转为工业用地并转让。

司法困境：领分红的“居民”为何成“不适格原告”

2025年8月，黄某祥以“协议无效”为由起诉至法院。他提交的证据显示，自己仍是社区股份经济合作社成员，每年领取集体土地租金分红，60周岁后还享有集体经济福利金，且居委会出具的《情况说明》确认了其成员身份。

但法院裁定以三点理由驳回起诉：其一，黄某祥是非农业户口，并非“村民”；其二，居委会属城市居民自治组织，居民无权起诉其合同行为；其三，2005年施行的《村民委员会组织法》未将土地转让纳入民主议定范围。

这一裁定引发法律界争议。最高人民法院相关判例明确“村改居不消灭原村民对集体资产的合法权益”，且黄某祥持续领取分红的事实，足以证明其与涉案土地存在直接利害关系。“法院混淆了户籍性质与集体经济组织成员身份，属于法律适用错误。”而涉案协议涉及耕地非法转让，已超出民事纠纷范畴，应移送公安机关立案侦查。

资产迷局：200万租金背后的集体产权存续真相

共联社区的集体资产现状，更凸显裁定的矛盾性。目前社区仍拥有350亩耕地、数十亩水塘，以及多处集体工业用地，对外出租年租金约200万元，全体成员均参与分红。街道办事处还明确社区享有22.5亩征地留置地权益，可折算为15000平方米房屋，这部分资产同样归属社区集体。

“居委会一边收着集体土地租金分给我们，一边说我们不是集体经济成员。”黄某祥出示的2025年租金发放证明显示，其户按0.888亩面积领取土地租金。集体经济组织存续的核心是资产归属，而非“村”或“居”的名称变更。涉案20.8亩土地若按当前市场租金计算，年租金可达24.9万元，而2005年转让总价仅137万余元，相当于6年租金总和，集体利益损失惨重。

结语：“当年99元/㎡的转让价，现在连一平方米的年租金都不够。”黄某祥的话道出了村民的心声：“我们要的不是土地本身，是护一群人的‘命根子’，是集体资产不该被暗箱操作的公道，是耕地不能被随意侵占的底线。”目前，黄某祥已提起上诉，并向纪委监委、自然资源部门提交举报材料，申请追究相关人员非法转让土地使用权的刑事责任。

案件审理结果，不仅关乎20.8亩土地及隐匿耕地的归属，更将为全国“村改居”社区集体资产保护、耕地红线守护提供司法参照。