2020年征收补偿“保卫战”打响:盯住这4件事,补偿不会低!

590号令,大名《国有土地上房屋征收与补偿条例》,是广大被征收人获取公平、合理补偿安置的最强有力依靠。即便刚刚施行的《土地管理法》较590号令已“新”了8年,其中的许多规定仍是明显脱胎于此的。故此,真正理解和掌握《条例》之精髓,是被征收人依法救济自身权利不可绕开的正道。本文,刘勇进律师为大家提示关于城市房屋征收中的4件大事、要事,弄通了补偿就不会畸低。

【大事一:项目实施主体究竟是谁?】

项目主体的确定是征收领域的头等大事,你一定要弄清是谁在拆你,谁要与你签补偿安置协议,以及谁可能向你作出强拆的最后通牒。

对于一个合法的征收项目而言,市、县级人民政府是房屋征收与补偿的主体;市、县级人民政府确定的房屋征收部门,如住建委或者某项目的征收管理办公室负责组织实施;同时,市、县政府的有关部门(如规划和自然资源、城管等)及其委托的房屋征收实施单位也在其中扮演了重要的角色。

请大家记住,房屋征收决定和征收补偿决定这两份关键的“决定”只能由市、县级人民政府作出,盖得是它的大红印。而与大家签订补偿安置协议的主体则应当是房屋征收部门。

换言之,如果你所面临的项目不是这样,而是表现为开发商(某房地产置业有限公司)等民事主体冲在第一线,那么你就需要考虑两种可能性:

一是涉案项目并非政府主导、负责的征收项目,而是商业主体主导的城中村改造性质。此类项目的特点是自愿搬迁,不具有强制性。

二是涉案项目的合法性存在疑问,譬如无法合法的作出房屋征收决定。

无论是以上哪种情况,被征收人都要提高警惕,及时咨询专业征地拆迁律师,尽快通过申请政府信息公开等合法性调查手段弄清项目真正的主体,以维护自身的财产权益。

 

【大事二:对征收补偿方案一定要全面审查】

对于被征收人群体而言,征收几乎是无可避免的事情,因为它是“为了公共利益的需要”。

那么此时,补偿就成为了大家真正要去关注的点,这也完全符合最高法对此领域纠纷裁判的原则——引导被征收人针对补偿决定提起程序,实质性化解行政争议。

故此,没有比“方案”更重要的东西了,那么大家要着重做到以下3点:

其一,在征收决定作出前针对方案及时行使提出书面意见、要求听证的权利。听证会是很好的获取信息和沟通渠道,一旦获取了就要好好把握,聘请专业律师代理参与,而不要只去当一个旁听的吃瓜群众。

其二,在征收决定公告后第一时间获取涉案项目的补偿方案最终文本,向征收方索取整理好的补偿方案手册,每户起码都要有一本印制好的才对。之后,立即对此进行研读,对补偿标准不满的及时带着它去询问征收办的工作人员要求其解释说明,必要时咨询律师,不要耽搁、等待和拖延。

其三,若对方案的形成程序、内容不满,可考虑在复议和诉讼期限内及时针对征收决定提起程序,切勿等到6个月的起诉期限届满后悔之晚矣。

请大家相信,补偿方案并非什么“看不懂”的专业法律文书,它的设计初衷就是给咱老百姓看的,看不明白大家自然有权利去问,完全没必要抵触或者惧怕与征收工作人员的沟通。

 

【大事三:对征收调查登记和评估程序一定要上心】

这两个步骤的共性在于都会有人上门为您服务——前者由房屋征收部门来人,后者由房地产价格评估机构来人。

这两个环节大家可以简要地记住以下3个要点:

  1. 家中留人让进门。家里要确保留人,并且要热情地欢迎持证的相关工作人员进门开展工作。当然,若来者是“光头T恤”男,那可不能让进。
  2. 重视实地测量、查勘,轻“证载”。对房屋面积存在争议时,一定要主张实际测量,单纯按证载面积算往往对被征收人不利。
  3. 对无证的部分要要求其依法进行调查、认定,拒绝和稀泥。所谓的依法调查认定,依的就是《城乡规划法》《土地管理法》和各地方关于违建、征收领域的具体规定。对于那种“配合签约就给少量补助,不配合就按方案一分不补”的和稀泥式做法,要坚决予以拒绝。

 

当然,被征收人一定要获取到最终的分户评估报告,仅有所谓“估价单”的一律不可接受。针对评估报告,大家要在咨询专业律师的基础上考虑是否申请复核和专家委员会鉴定,不可在等待中错失救济的机会。

凡是不重视这两个环节的,最终的利益诉求很难得到实现!

 

【大事四:征收补偿决定的复议、诉讼,请勿自己单干】

当征收方向你作出征收补偿决定后,被征收人一定要形成“条件反射”式的反应——立即咨询专业律师。

毫无疑问,补偿决定是征收补偿纠纷的核心文件,或“打”或“谈”都是在围绕它来进行。此时不寻求专业的帮助,而选择依靠自己所学的那一点点知识来“做”,几无有效的可能性。

对于征收补偿决定合法性的审查,要建立在通过申请政府信息公开全面了解涉案项目的每一个细节的基础上,要严格依据590号令和该地方的规定逐条去设计质证、辩论内容,绝非随便凑上几点就敢去开庭的。

一旦把这条路走死了,你将几乎无路可走,只能选择配合签约搬迁。而此时,响彻在耳边的将会是“奖励金已经给你扣了”这样的话语。

 

刘勇进律师最后想强调的是,在上述的每一个阶段里面,大家都有与征收方就补偿安置进行充分协商沟通的机会和希望。这里面“度”的掌握是一个更深、更需要经验支撑的事情。我们衷心希望大家能够通过“谈”来尽快解决纠纷,早日搬进宽敞明亮的安置房,开启自己全新的生活。

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