房屋面临征收,你知道应该用什么方法估价吗?

导读:房屋被征收中,对于房屋价值的评估是重中之重,那么到底房屋是依据什么方法评估的呢?只有真正了解之后,我们才会清楚到底房屋价值有没有被低估,自己所获取的补偿安置是否是公平、合理的。本文,北京在明律师事务所的刘勇进律师团队就为大家浅析这一问题,让大家能够更好的读懂分户评估报告。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;

被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

这是评估机构选择评估方法的基本原则,大家也能够理解为何绝大多数征收项目所选用的都是市场比较法了。

1.市场法

市场法或称比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,通过对这些已经成交的类似房地产的成交价格做一定幅度内的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格的一种资产评估方法。

市场法以房地产价格形成的替代原则为其理论依据。适用市场法的对象是特定的,通常为具有可交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。市场法使用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价。

在房屋征收中,市场比较法的适用主要看两点:一是评估时点的选择是否科学合理(一般为房屋征收决定公告之日,特殊情况下会有调整),二是可比实例的选取是否科学合理。一份完整的评估报告中,可比实例的情况一定是全面可见的。

2.收益法

收益法,又称收益资本化法,是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值,以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的一种资产评估办法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。收益法的理论依据是经济学中的预期原理。

被评估资产的效用越大,获取利益的能力越强,评估得出的价值也越大。收益法适用于有收益或有潜在收益,并且收益和风险都能够量化的房地产:如商业用房、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房等房地产;而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。例如政府办公楼、学校、公园用房、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。

在房屋征收中,若被征收房屋系用于生产经营的营业性用房而非一般住宅,则可能考虑同时适用市场比较法和收益法进行评估。

3.成本法

成本法,又称逼近法、原价法、承包商法,是求取被评估房地产在估价时点的重新构建价格,扣除折旧,从而估算被评估房地产的客观合理价格或价值的一种资产评估方法。

《房地产估价规范GB/T 50291-2015》4.1.2(3)指出,估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的,宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

成本法的理论依据可以从买卖两个角度分析。从买方角度考虑,成本法的理论依据是替代原理,即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果超过,则成本过高。从卖方角度考虑,成本法的理论依据是生产费用价值论,即卖方能够接受卖出的最低价格不能低于其开发或建造该房地产已花费的成本。

4.假设开发法

假设开发法,又称剩余法、残余法,它指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后,剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法适用的条件:(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确判断了房地产的最佳开发利用方式;(2)是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确预测了未来开发完成后的房地产价值。

在明律师最后想提示大家的是,在房屋价格评估环节中,如果发现评估机构的评估方法选用不合理,应该及时与注册房地产估价师进行沟通,必要时在法定期限内申请复核、专家委员会鉴定,以确保房屋价值不被低估。而对于建造于民国时期甚至更早的历史建筑等特殊建筑,则要慎重审查其评估中对建筑结构、材料成本的认定,若对结果不满要及时针对征收补偿决定提起诉讼,争取更加公平合理的征收补偿。

总之,对于这一看上去很专业的内容,我们不可能全懂,但至少要了解一些。

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