开发商占了宅基地,补偿合同又被判无效,农民该认倒霉吗?

导读:我们所说的拆迁户,一种是政府征收造成的,还有一种是商业拆迁造成的。在商业拆迁中,一般是房地产开发公司与拆迁户签订拆迁补偿安置合同。但是实践中,还是会出现各种各样的状况,导致拆迁户不能获得合理的补偿,其中就包括签订的拆迁补偿合同被确认无效。是不是法院判定拆迁合同无效,拆迁户就没希望得到补偿了?遇到这种情况,拆迁户到底应该怎么办呢?

【案情简介:交出宅基地后,拆迁合同却被法院判决无效】

2013年1月,经村委会盖章确认,黄先生与某开发公司签订了拆迁补偿安置合同,约定将宅基地置换成商品房。2015年交房,期间过渡费每年一万元。

黄先生按约交付宅基地,但该公司在2014年支付过渡费后就一直拖欠至今,并且未向黄先生交付约定中的商品房。

后开发公司又以该拆迁补偿安置合同违反法律强制性规定为由向区法院起诉,要求确认合同无效,并得到法院支持。

在此情况下,黄先生找到在明律师事务所进行委托。

一审法院认为,黄先生不能举证宅基地的四至范围,不能证明宅基地是否能够返还,遂驳回了黄先生返还宅基地的诉讼请求。

经过与律师详细沟通,黄先生提起民事诉讼,要求开发公司返还宅基地并支付过渡费用,但二审法院维持了一审判决。

黄先生申请再审,再审中,省高院认为宅基地是否能够返还应当进一步查清,确实无法返还的,应当释明折价赔偿,过渡费也应当酌情予以支持。最终,省高院裁定指令二审法院再审本案,案件迎来了转机。

【律师说法:拆迁补偿安置合同无效,开发商也要合理赔偿】

一、拆迁合同无效,宅基地是否返还?

法院判决拆迁合同无效,而宅基地上并未建成住宅的,在事实和法律上都具有可履行性,当事人有权要求返还宅基地。

《物权法》第三十五条规定:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条规定:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

经调查,在本案中的建设项目并未经过审批。根据本案发生时有效的《土地管理法》第73条规定,买卖或者以其他形式非法转让土地的……对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。因此,房地产开发公司应当返还黄先生宅基地。

二、拆迁合同无效,是否能得到合理赔偿?

在本案中,黄先生的宅基地至今被开发公司违法圈占,导致黄先生无处居住。涉案合同虽已被人民法院判决确认无效,但开发公司理应支付黄先生在此期间的过渡费。

根据《合同法》第四十二条、第五十八条的规定:当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

黄先生与房地产公司约定的过渡费,是为解决黄先生在实际入住安置房前的生产生活问题,且相关费用标准也已经双方协商认可,房地产开发公司应当对黄先生未能及时入住安置房进行补偿,即开发公司对因合同无效给黄先生造成的直接损失进行补偿。

需要注意的是:黄先生作为村民,是通过村集体土地的所有权人和管理人村民委员会的组织协调与被告订立合同,且履行了合同约定的全部义务;而开发公司专门从事房产开发业务,在签订合同时因故意或者重大过失未告知黄先生宅基地不能置换,且签订合同后未按合同约定履行交房和支付过渡费的给付义务,又在黄先生要求其履行给付义务后向人民法院请求确认合同无效,有违诚实信用原则,应当承担赔偿责任以及缔约过失责任。

刘勇进律师通过本案提醒广大被拆迁人,黄先生的案件之所以迎来转机,得益于黄先生对保护自己合法权益的坚持,以及律师的专业和努力。因此,如果遇到拆迁,被拆迁人一定要在正式签订拆迁协议前,将协议交由专业法律人员进行审查把控,以避免风险,保障拆迁利益的实现

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