门面房、个体商铺的营业性用房征收,补偿如何计算?

随着拆迁的范围也逐渐扩大,不光个人面临土地征收、房屋拆迁,很多商铺、个体工商户也会面临各种的“花式拆迁”。为了让商铺、个体工商户顺利搬走,强制推进项目的情形时有发生,当地的国土住建等部门就会经常以环保、税务不合法、影响周边生活等为借口要求商铺、个体工商户搬走。那么,如果商铺、个体工商户遇到征拆的话,补偿是如何计算呢?搞清楚以下这些问题,以免遇到征收的时候吃亏。

一、商铺补偿类型

1、临街商铺补偿

临街的商铺补偿主要是分为两种情况进行补偿。第一种,门市证件齐全,不管是不动产权证还是营业执照及缴税凭证等都合法合规,那么拆迁补偿可按照当地的房产均价进行补偿,同时补偿范围还包括停产停业损失、装潢装修损失、临时安置费、搬迁补助费、大型器械搬迁损失补偿费、征收拆迁奖励等等。第二种情况是门市证件不全,那么在补偿的时候门市就不能按照营业性用房进行补偿,只能按照当地的补偿规则具体问题具体分析。

2、商场、写字楼、市场商铺补偿

商场、写字楼及市场类商铺,很少有自己使用的情况,大部分是对外出租,那么在这种情况下,承租人也属于安置的对象。比如A公司所在的写字楼进行拆迁,那么作为承租人A公司的停产停业损失、装修装潢损失应该被计算在补偿范围内,如果写字楼的主人也参与生产经营活动,那么他也应拿到相应的停产停业损失补偿。另外,如果写字楼在与A公司约定租赁合同的过程中,明文规定遇到拆迁等A公司不能获得补偿款,那么就是另外一回事了。

3、底层及其他商铺补偿

不管是临街的门店还是商场写字楼,都是地上商铺,而随着经济发展,土地资源的日益紧缺,也衍生出许多地下商铺。关于地下商铺,与地上商铺相似,也是以租赁为主,在遇到拆迁补偿的情况下,补偿范围和具体情况与地上无异。

除此之外,一些机场、车站等的内部或者外部商铺的拆迁补偿,需要参照普通商铺的补偿条款之外,还要考虑其作为特殊性商铺的内部规定要素,也就是机场内部、车站内部管理的一些条文规定。

门面房、个体商铺的营业性用房征收,补偿如何计算?

二、补偿费用主要分为以下几方面

商铺的拆迁补偿以我们刚才提过的门市为例,如果门市属于证件齐全的门店,他能够获得的补偿主要包括四个方面。一是拆迁资产的补偿费用。包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。二是停产停业损失。以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可包括预期经营损失。三是拆迁补偿费用。搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用。包括速迁费、拆迁奖励费等。

三、关于争议较多的商铺补偿问题

争议较多的商铺补偿,多发生在集体产权上。

1、一些农村的门店虽然实际用于生产经营,也常年有人在房屋内进行商品买卖,但实际上在使用证上标注的是住宅,也就是说本身这些门店的使用就是不当的。

2、一些门店属于自然形成,在开始建设的时候并没有临街,而在多年的发展规划中变成了临街的房子,最后住房成了门店,但用途仍旧是住房。

3、在乡村的发展中,一些村庄为了整体规划和谐,将一些街道规划为建材、家具、小五金等的商业街,但并没有获得相关部门的建筑和土地审批手续,土地使用本身属于违法,也就不能称之为合法商铺。

4、伴随着经济发展,一些农村人利用自家的宅院兴建农家乐,虽然为商业用途,但仍旧是民居。

5、因为历史原因,一些乡办的村办的企业,被一次性买断,成为了门店,但在土地用途上并没做更改。

相关推荐