坚决稳妥应对这7步,这一波棚户区改造改善居住条件有保障

导读:提起棚改,广大被征收人一定不陌生。棚户区改造这一持续了10多年的民生工程,仍在各地继续推进。而随着城镇老旧小区改造日前的启动,以征收拆迁为主要模式的棚户区改造似乎也迎来了阶段性的“后一波”。那么,被征收人该如何牢牢把握机会,搭上棚改的末班车以提升自己的居住条件呢?本文,刘勇进律师就和您聊一聊应对棚改项目的7个重点步骤。

一、确定改造计划
根据法律规定,合法的实施征收情形包括由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

可见,实施棚户区改造,需要编制计划,并且经过市、县级人民代表大会审议通过。政府部门将对行政区域内的房屋进行摸底调查。在充分掌握房屋数量、老旧房屋破损程度、改造难度等情况的基础上,确定改造计划。在确定改造对象时,一般会优先考虑连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的区域。

针对“四规划一计划”,被征收人可通过起诉房屋征收决定依法进行审查。

二、改造意愿征询
这一环节是在改造计划、改造范围确定后,单独设置的意愿征询环节。当前,在北京、上海、武汉等地区的地方规定中,均有类似规定。征询拟改造范围内,被征收人的意愿,设置一定的比例。如果大多数被征收人不同意改造,计划将不再实施。

棚户区改造项目既关乎被征收人的居住、生活质量,又影响着城市环境的规划与发展。所以,更应当充分征询意愿,保障被征收人的知情权、参与权。

在此,刘勇进律师要提醒您的是,警惕自己的新房“被棚户”。如果改造区域内的房屋,并不符合棚户区房屋极为老旧、存在安全隐患、基础设施落后等特征,就不应实施改造。当您感到改造项目不合理时,要在意愿征询阶段明确表明态度,不轻易在任何相关材料上签字。

三、房屋调查登记
调查登记环节一向是征收中必不可少的。无论是棚户区改造项目还是其他各类征收项目,均应进行调查登记。由房屋征收部门对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记结果,应当向被征收人公布。

上述种种房屋的详细情况,都是影响被征收房屋价值的重要因素,将作为日后评估、制定补偿方案、作出补偿决定的依据。所以,广大被征收人应当支持征收部门的工作,配合调查。可以就房屋情况、房屋价值提出自己的主张,并积极提供相应的材料、证书予以佐证。如果对公布的调查结果有异议,还可以向征收方提出意见,或是要求召开听证会。

实践中,曾出现过根本没有调查评估,直接冒出补偿方案的事情。这样的补偿方案,肯定做不到公平、合理。没有调查登记、未经专业评估,就不可能掌握被征收房屋的真实情况。

四、公布征收补偿方案,召开听证会
征收补偿方案的内容也应依法公布并征求意见。征收补偿是否完善、补偿标准是否合理,都是广大被征收人极为关切的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定,市、县级人民政府应当就征收补偿方案,征求公众意见。征求意见的期限不得少于30日。

同时,在棚户区改造项目中,法律还赋予了被征收人申请听证的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

有的被征收人认为,召开听证会并不起作用。这种想法在征收维权中是不可取的。我们常说“维权要趁早”,如果有意见、有疑问,就要勇敢地拿到台面上沟通交流。无论听证意见是否被采纳,听证会的召开,都有可能对日后的维权产生有利影响。权利总要靠积极争取而来,征收维权中的每一项权利都不容放弃。

所以,对待法律赋予的权利,广大被征收人还应牢牢把握。建议广大被征收人,在此阶段要委托专业律师介入。争取在律师的经验与技巧指导之下,使听证会收获实效,达到合理补偿的预期。

五、预签补偿协议
经过了征求意见及听证环节,征收方将按照征收补偿方案的内容,组织被征收人预签协议。这一环节,恐怕是棚户区改造项目与其他征收项目最大的不同之处。

突出一个“预”字,在此阶段,征收方将设定生效比例和签约期限,并且设置政策性奖励金。这也是预签协议模式的“亮点”所在。一些项目中,征收奖励金额会很高、很诱人,促使部分被征收人快速签约。该模式极大程度上,将改造项目的推进变得十分容易。

由于预签的协议以被征收人的签约比例作为生效条件,这就使得被征收人明显分为两个阵营。支持改造的被征收人、高额的征收奖励,都将给不愿过早签下协议的被征收人带去不小的压力。

广大被征收人需要记住,预签协议一旦签字生效,就将按约定内容执行。大家要坚持冷静思考、自主判断,谨慎地对待这份协议。切勿盲目听信征收方的宣传或他人的鼓动、忽悠。

六、依法作出房屋征收决定
当预签协议达到生效比例后,市、县级人民政府将依法作出征收决定。这一环节对应了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求。在部分地方规定中,也有先作出征收决定、再组织预签协议的情形。

被征收人应当注意的是,征收中较为重要的维权机会就在这一环节。法律规定,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。如果您在预签协议环节并未配合签字,就一定要及时咨询律师着手维权。

针对房屋征收决定的诉讼因牵涉“公共利益”问题,胜面通常不大。但诉讼是手段不是目的,被征收人切勿过分关注官司的输赢,而忽略了其背后搭建协商谈判平台的目标。

七、依法作出征收补偿决定
这一环节与一般的征收项目无异。房屋征收部门与被征收人在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的,房屋征收部门将报请区县人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

如果被征收人在此阶段仍未申请复议或提起诉讼维权,接下来将面临的就是人民法院裁定强制执行,房屋被拆除。所以,见到补偿决定,被征收人应当抓紧把握住最后的维权机会。

而在此之前完成的评估环节将直接影响到补偿决定的作出,被征收人也要对此予以高度重视,不要因其“比较专业”而放弃相应的审查和救济。

最后,刘勇进律师要提醒广大被征收人,棚户区改造项目的实施程序,大体上遵循了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。但是,它在细节上又与一般征收项目存在差异。不同地方、不同项目在实施中,也存在灵活操作的空间。广大被征收人在面对棚改时,可以参考上述知识,对比自己所在地区、所涉项目的规定,分析判断情况。如果发现项目有违法之嫌,或是补偿明显不合理,就一定要尽早委托专业的征收维权律师,做好维权准备,以维护自身的合法权益。让此类项目改造到确有需要的人身上,成为被征收人改善居住条件、提高生活质量的机遇,是在明律师与广大被征收人的共同愿望。

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