“小产权房”遇征收能获得补偿吗?

小产权房,是一个很难说清的非法律问题,更接近于一种社会现实状况。因为你翻遍法条,也无法发现对于小产权房这一概念的准确界定,应该说这是老百姓约定俗成、口口相传的一种叫法。那么,从法律原则上出发,小产权房究竟是一个什么性质,又将在可能面临的土地征收、房屋拆迁中面临一个什么样的结局呢?本文,刘勇进为大家初步解析这一问题……

所谓“小产权房”,是相对于产权状态明晰的普通房屋而言的,即在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其“产权证”不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。

事实上,小产权房的核心问题在于,其系在农村集体土地(耕地或宅基地)上建设,又出售给了非本集体经济组织成员甚至是城市居民。“无证”是这种房屋的现象,其本质是违法用地。

《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。据此,到处卖的小产权房显然不符合上述法律的规定。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十)规定,禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设……加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

手持小产权证的城镇居民,自然寄希望于自己的“小产权房”能够在有朝一日土地制度改革时“转正”成为“大产权房”,通过某种程序实现登记确权,进而补领产权证,在面临征收时获得获取补偿的权利。然而就现阶段的政策性文件来看,这个“口子”始终都没能被打开哪怕一小道缝隙。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(十三)明文规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。据此,小产权房的“无证”状态仍在继续延续。

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》也规定,严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。

而一旦小产权房面临土地征收,由于购买其居住、使用的城镇居民只享有房屋的使用权,而不享有土地的任何权利及房屋的所有权,那么其补偿权益从法律上讲是难以得到保障,也是难寻法律依据的。

对此,北京在明律师事务所的刘勇进指出,实践中小产权房的形成原因是多种多样的,对于其购买、使用者而言一般也是能够获取一定的补偿的,这需要依据个案具体确定。有些小产权房是由于复杂的历史原因形成的,不宜被简单粗暴地认定为违法用地、违法建筑。但实践中最常见的,或者说通常所谓的“小产权房”,还是前文所述这种以违法用地为前提所建起来的用于出售的住宅。对于这种复杂的法律情况,还是要依靠专业律师的帮助来加以辨识、确定,以明晰房屋在面临征收时的具体状况。

但无论如何,小产权房的征收补偿数额是不可能与“大产权房”等量齐观的,这有些类似于无证房与有证房的区别。但鉴于购房合同都可能因违法而被确认为无效,购买者的权益保障无疑将会是举步维艰的。最后一个需要强调的问题是,实践中一些地方将小产权房作为拆迁安置房提供给被拆迁人,这一做法是违法的,是严重侵害被拆迁人合法权益的。面临此情况时,被拆迁人至少要懂得拒绝接受小产权房的安置,而选择较为稳妥、安全的货币补偿。至于小产权房的未来会怎么样,究竟如何实现一些学者、专家口中的“转正一批,拆除一批”,我们只能是拭目以待。

至少,在今天,相当一部分小产权,就是没产权。那么这样的房子,搁你你还会选择购买么?

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