签订拆迁补偿安置协议的4大禁忌,离着远点儿才能签下好补偿!

导读:签订拆迁补偿安置协议无疑是整个征收拆迁过程中具有决定性的环节,它关乎着被拆迁人一家未来的生计和命运。然而“可能犯错的地方一定犯错”,在签约中“犯马虎”的被拆迁人的确不是个例,我们也需要有意识地规避其中的风险和禁忌。本文,在明律师就结合近期咨询中的情况提示大家几方面问题。

【要点一:拆开签的协议需谨慎】

通常而言,拆迁补偿安置协议是签一份就能涵盖补偿安置的全部项目和内容,尤其是城市房屋征收中一般是如此。

但在实践中,有些地方会按补偿项目将协议分开,被征收人需要接连签订征地补偿安置协议、房屋补偿安置协议、其他地上附着物和青苗补偿协议、停产停业损失补偿协议以及社会保障的相关协议,一份协议能够人为的变出三四份来。

从方便被征收人的角度而言,在明律师还是更主张合并起来的一份协议,这样更有利于被征收人对协议内容的正确理解,同时也更能反映拆迁方“公平、合理补偿”的全面落实。

不过法律法规并没有禁止这种签法。故此,大家要特别注意审查好每一份协议,慎重签字,因为所有这些加起来才是我们最终获取的完整补偿安置利益。缺一块,我们就可能会吃亏。

【要点二:签字时不给原件的协议必须留存相应证据】

签约但不当即交付协议原件,这是许多地方在拆迁中的惯用做法,一般的理由是所签协议需要带回去进行审计等内部审核环节。

不过在“预签约”模式大行其道的今天,相当一部分被拆迁人所签下的协议都不是最终的协议文本,而仅是附生效条件的协议。

这种情况下,再以各种理由要求将所签协议带走,我们认为是难以成立的。对此,被拆迁人要予以明确提出,要求对方当场提供原件。若对方以工作规程为由拒绝,则可向其索要书面的工作规程制度,与所签协议一起拍照留存证据,同时对相关工作人员的说明过程进行录音。

总之,签了字和没签字一样的情况对被拆迁人而言不可接受,大家一定要在专业拆迁律师的指导下尽力避免这种状态的发生。

【要点三:内容约定不够明确、具体的协议不能签,签则要主张补充协议】

所谓的“空白协议”也分很多种情况,有完全空白的,也有部分关键性内容空白的。以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条确立的补偿协议内容来看,起码以下几方面内容是不能允许空白的:

1.征收调查登记确定的房屋位置、用途和建筑面积;

2.补偿方式,是货币补偿还是房屋产权调换;

3.补偿金额和支付期限;选择货币补偿的,关键看这两项约定;

4.用于产权调换房屋的地点和面积;必须明确到某个具体地址、楼层,朝向、套内建筑面积等被征收人普遍关心的问题也应当予以明确;

5.搬迁费、临时安置费或者周转用房;

6.经营性用房的停产停业损失;如果需另行评估、签约,就一定要在主协议上予以说明;

7.搬迁期限、过渡期限;对超过过渡期限仍不能交付安置房的,应当约定征收方的违约责任;

签订拆迁补偿安置协议的4大禁忌,离着远点儿才能签下好补偿!

请注意,一份完整、规范的征收补偿安置协议一定不只上述这些内容,但至少这些内容上是不能空白的,否则对于被拆迁人而言签了比没签还要糟糕。

如果征收方以各种理由主张被拆迁人先签下一份部分内容“待商量”的补偿协议,被征收人同样可以主张在先签下的协议中明文写明“待商量”的事项都有哪些,何时商定补充协议,并对整个协商沟通过程进行录音、录像留存证据。

【要点四:集体土地征收中村委会、村集体出面签订的协议不公示】

在农村集体土地征收中,土地补偿费和安置补助费这两项由征地区片综合地价标准确定的补偿费用是支付给农村集体经济组织而不是农户个人的。

但毫无疑问,它的使用和分配需要依法而为,并最终落实到农户的头上。故此,村委会、村集体的签约行为应当接受村民的监督,确保村民的知情权。

《土地管理法》第49条规定,被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

事实上,只要向村民完整公开了所签的协议,补偿款有没有给对是可以根据省级政府公布的征收农用地的区片综合地价标准直接计算出来的,单价乘以面积,这并不复杂。

《村民委员会组织法》第30条规定,村民委员会应当及时公布征地补偿费的使用、分配方案及其实施情况,以及涉及本村村民利益,村民普遍关心的其他重大事项。“涉及村民利益的重大事项应当随时公布”。

综上,被征地农民完全有权获知其想要知道且村委会、村集体实际掌握的与征收拆迁有关的全部事项。若村委会消极不作为,村民还有权向乡镇政府、街道办事处或者自然资源主管部门反映,由相关部门责令其依法公布。

在明律师最后要提示大家的是,签订补偿安置协议一定要慎之又慎,不能“瞎”签,否则即使理都在被拆迁人这边也很难打赢官司。决定下笔签字前多想想律师提供的建议,多听听家人的意见,总是不会错的。

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