征收拆迁中的院落空地该怎么补偿?

导读:在城市和广大农村地区一些带有院落或空地的房屋面临征收(拆迁)时,有的征收方为了低成本征收,常常对被征收人的院落和空地面积不予补偿。院落空地面积在征收时有补偿吗?补偿标准又是什么?这是很多被征收人非常迷惑的问题。在明律师事务所的刘勇进律师在长期办理的房屋征收及拆迁案件中,代理过很多案件涉及土地使用权补偿的问题,有的涉及不履行补偿职责的问题,有的涉及如何适用补偿标准的问题,有的涉及由哪个单位给付补偿的问题,这些案件最终都通过律师的专业知识和办案经验,取得了良好的法律效果和社会效果。现结合多年的办案经验为大家解析如下。

 

一、国有土地上院落空地的补偿。

首先,对于国有土地上的房屋征收时,土地使用权应当得到补偿。

根据新修订的《土地管理法》第五十八条的规定,为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

根据该条规定,并没有对土地使用权人取得土地的途径进行限定,无论其取得途径是划拨还是出让,无论是购买还是租赁,无论是继承还是赠予,无论是有偿还是无偿,只要是为了公共利益的需要以及实施旧城区改建,确需使用土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

其次,如果国有土地使用权系出让取得且使用期限尚未届满的,应当补偿包括土地使用权在内的其他不动产,并退还相应的出让金。

《物权法》第一百四十八条规定,建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

依据该条规定,在征收房屋的同时收回国有土地使用权的,如果国有土地使用权系出让取得且使用期限尚未届满的,不仅应当补偿房屋价值,还应当补偿包括土地使用权在内的其他不动产。

与补偿划拨国有土地使用权人不同的是,补偿出让国有土地使用权人时,不仅应当补偿土地使用权,还应当退还剩余年限的土地出让金。因为提前收回出让国有土地使用权,出让人继续占有剩余年限的土地出让金不再有合同根据和法律依据,当然应当退还,这本身不具有补偿的性质,与法律规定的收回国有土地使用权应当给予适当补偿根本不是一回事。

但是有些地方在征收的时候,将剩余年限的土地出让金作为土地使用权补偿,这是不符合法律规定的错误做法。

另《城市房地产管理法》第二十条规定,根据社会公共利益的需要,提前收回出让国有土地使用权的,应当根据使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

因此在对出让取得的土地进行补偿时,应当考虑的因素是土地使用权人对土地的投资、开发、利用,提前收回国有土地使用权给土地使用权人造成损失是必然的,所以法律规定对其给予适当补偿是基于收回行为的一种补偿。

在此,《城市房地产管理法》规定的“相应”补偿和《土地管理法》规定的“适当”补偿,立法精神是一致的,均是为了体现公平补偿的原则,保障土地使用权人的合法权益。如果认为退还剩余年限的土地出让金就是法律规定的适当补偿,这是与立法精神明显相背的。

二、集体土地上院落空地的补偿。

大部分农村宅基地上除了建成的房屋外,普遍还有一部分空院面积,关于集体土地院落空地的补偿存在两种情况。

第一种情况是集体土地已被征收。

我国《物权法》第四十二条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产……

征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。

根据该条规定,空地使用权属于被征收人不动产的部分,有些被征收人对空地部分进行硬化,更应当得到补偿。在实践中,有些征收方只对房屋进行补偿,对被征收人的院墙及其他附属实施不计算在内,是违背物权法的规定的。

另外《土地管理法》第四十八条第四款也明确规定:对农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

整个院落空间是农民住宅的有机组成部分,所以对于空院也应当进行相应的补偿,否则无法达到居住条件有改善的标准。

第二种情况是城中村或者新农村改造涉及并未被依法征收的宅基地。

近几年为了改善城乡环境,很多地方的城中村在政府主导下以村里名义进行城中村改造或者棚户区改造,农村则进行新农村建设。

但是相应的集体土地并未被征收,而是通过政府批准收回了村民的宅基地。

对此,《土地管理法》第六十六条规定,为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权,对土地使用权人应当给予适当补偿。

因此,无论是国家征收集体土地而收回村民的宅基地使用权,还是以旧村改造的名义收回村民宅基地使用权的,依法都要对村民的院落空地的土地使用权进行补偿。

三、对土地使用权人给予的补偿,应当符合公平补偿的立法精神,不应当低于土地使用权的市场价格。

《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号,回答了对国有土地上的院落空地的拆迁补偿问题。

即国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

同时这一精神也值得集体土地上房屋征收拆迁中借鉴。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条也规定了补偿应当公平的原则,补偿公平不仅应体现在被征收人之间,也应体现在征收方与被征收人之间。

基于上述规定,在执行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定“适当补偿”“相应补偿”标准的时候,应当本着公平补偿的立法精神,对于空地面积也应当按照不低于土地使用权市场价格的标准给予土地使用权人适当补偿。

刘勇进律师最后要提示大家的是,在征收或者拆迁补偿中院落空地属于被拆迁人的合法权益,征收部门应当对此进行合理补偿。需要特别指出的是,对于土地使用权是否应当得到补偿,《土地管理法》和《城市房地产管理法》给出了明确的答案,且该两部法律对于土地使用权不应当得到补偿未作例外性规定,那么行政法规、地方性法规、行政规章以及其他各种规范性文件不得违反上位法,不得作出与上位法不一致的规定。凡是法律赋予我们的神圣权利都不容侵犯,一旦侵犯,建议找专业的律师解决。

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