公房遇拆迁,补偿究竟给所有权人还是公房承租人?

国有土地上房屋征收与补偿条例》并未就公房承租人在城市房屋拆迁中的补偿主体资格问题作出明确规定,这就需要广大公有房屋承租人到所在地的地方性规定中去寻找问题的答案了。本文,刘勇进律师将结合《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》的内容来对此问题进行说明。

 

【要点一:天津市相关规定中的“公有房屋”不包括各类保障性住房】

于2017年4月施行的《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第43条规定,本规定所称公有房屋,是指执行市人民政府批准的租金标准的直管公产房屋和单位产房屋,不包括公共租赁住房等保障性住房。

据此可知,天津市在城市房屋拆迁中主要保障所谓“直管公房”和“自管公房”承租人的补偿权益。而近些年才日渐增多的公共租赁住房、廉租房等保障性住房不在此列。

一言以蔽之,“公房承租”法律关系完全不同于“公租房”,这两个很容易被混淆的概念存在本质上的区别。按老百姓的朴素认知,公房承租人的法律地位近似于房屋所有权人,而“公租房”“廉租房”的承租人仅仅是享受福利租住房屋的待遇,不具备近似于房屋所有权人的身份资格。

而在拆迁中能够获得补偿安置的,只有直管公房和自管公房的承租人。

【要点二:公房承租人在征收程序中的权利与被征收人大致相同】

具体而言,公房承租人在整个天津市的国有土地上房屋征收中享有如下权利:

  1. 参与并监督房屋征收部门负责的征收调查登记的权利;
  2. 对调查结果有异议时提出核实申请的权利;
  3. 对未经登记建筑的调查、认定和处理依法监督的权利;
  4. 获取征收补偿方案文本及相关材料,获取补偿政策解释说明的权利;
  5. 针对补偿方案提出意见、要求听证的权利;
  6. 对房屋征收决定申请行政复议或者提起行政诉讼的权利;
  7. 在棚户区改造类项目中签订或者不签订附生效条件的补偿协议的权利;
  8. 参与选定房地产价格评估机构的权利;
  9. 获取分户评估报告,申请复核和专家委员会鉴定的权利;
  10. 选择货币补偿或者产权调换补偿方式的权利;(此项权利不属于公房产权的所有者,切记)
  11. 与被征收人一起参与签订征收补偿协议的权利;
  12. 对征收补偿决定提起复议或者诉讼的权利;
  13. 拒绝并就“五断”、打砸门窗等逼签行径依法举报,寻求人身财产安全保护的权利

……

【要点三:公房承租人可分得多少补偿安置?】

对于未通过房改政策将房屋购买成私产的公房承租人,其将面临与房屋产权人分享补偿安置利益的局面。

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第27条规定,征收公有房屋,被征收人和公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,按照下列规定给予补偿:

(一)住宅房屋按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补偿,按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿;

非住宅房屋按照被征收房屋价值的20%给予被征收人补偿,按照被征收房屋价值的80%给予公有房屋承租人补偿。

(二)搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿和补助、奖励应当给予公有房屋承租人。

上述规定可谓一目了然,明确了公房承租人和产权人在拆迁中各自所能够分得的补偿利益,并且有力保障了处于相对弱势地位的公有房屋承租人的补偿利益实现。

刘勇进律师最后想提示大家的是,公有房屋承租人上述权利的实现关键在于公房承租法律关系的明确、稳定。当事人要确认自己手中握有房管部门或者单位制发的公房租赁合同(有的地方表现为“小蓝本”,外观和房产证类似),而千万不要自认为是“公房承租人”却拿不出任何凭证。实践中,确认公房承租关系的存在、公房承租人的变更和公房租赁合同的解除等纠纷随时可能发生,因原承租人死亡等因素而导致的承租人身份之争则更为复杂。及时收集证明自己身份的证据并咨询专业律师,才是公房承租人在拆迁中顺利获取补偿安置,进而开启新生活的强有力做法。

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