宅基地改革聚焦“退出+流转”,你愿意退出、流转宅基地吗?

导读:近日,《深化农村宅基地制度改革试点方案》通过,标志着中央在疫情防控常态化、拉动内需需求巨大、新修订《土地管理法》施行等背景下为农村宅基地制度改革按下了“加速”按钮。那么,宅基地改革究竟将怎样影响农民的生活?你的宅基地及其上房屋还能继续居住、使用吗?本文,刘勇进律师为大家做简要的解析。

【单提“宅基地制度改革”,指标意义不寻常】
以往在提及“农村三块地制度改革”时,往往将缩小征地范围和集体经营性建设用地入市摆在“宅基地制度改革”的前面,很少单独提及宅基地“三权分置”等改革举措。

从新修订的《土地管理法》中也不难看出,前两块地的改革已经有了较为明确、可操作的法条规范,而宅基地制度改革这里仅仅是“允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”这样的表述。

 

显然,试点时间长、探索难度大、各地做法不一的宅基地改革已经到了迎来全面铺开的时间点了。

诚如一些学者所言,前两项改革都是立新规矩,而只有宅基地制度改革是“破旧立新”,将会给农民的居住生活带来可感受到的巨大改变。

譬如,农民朋友所较为熟悉的“征地”项目将会持续缩减。通过将农村集体土地征收为国有的方式获取补偿安置的可能性也会逐步降低。取而代之的将会是各种以“新农村建设”“整村改造”“拆村并居”“农村棚户区改造”等名义开展的“村民自治”性质拆迁。

 

而所有这些项目,都是直接影响农民的宅基地和住宅房屋的,这也标志着农村拆迁进入了前所未有的新时代。

【宅基地改革关键:退出与流转】
宅基地既然要改革,就不能和现在的使用情况一样。简言之,改革的主要举措就是出台鼓励政策,引导不把宅基地及其上房屋作为唯一居住生活依靠的农民将其退出、流转。

一直由自家占着,自家住着,就无所谓改革,更谈不上“靠地创收”。

退出和流转是有程度上的区别的。“退出”主要针对进城落户、长期进城务工的农业转移人员。如果他们希望获取资金补贴在城镇安家落户,那么乡下的宅基地上房屋可能长期闲置,进而沦为“空心房”“危旧房”。

及时启动“自愿有偿退出”机制,给予这部分村民一定标准的货币补偿,闲置宅基地和农房就能被腾退出来,供有需要的其他农民和符合乡村产业布局需要的投资者使用。

而对于仍希望“留住乡愁”时不常回村看看的村民而言,流转也是可行的选择。保留宅基地的农户资格权和房屋的所有权,将其使用权出租给下乡投资创业者,同样能收取租金,获取利益分红,十年二十年之后房屋和土地仍然是村民的。

需要指出的是,无论“退出”还是“流转”,都必须遵循两个原则:一是农民自愿参与,不能搞“一刀切”或者变相实施强制;二是补偿、补助标准科学合理。引入专业的评估机构对涉案宅基地及其上房屋的使用价值进行评估,由按统一标准定价转变为“市场定价”(不是城镇商品房的市场价,而是农村集体经营性建设用地、宅基地在盘活利用中的市场价值) ,这样更能促使更多的农民考虑参与。

 

【宅基地改革要点:宅基地与集体经营性建设用地“互通”】

在集体经营性建设用地入市中,农民集体赚钱是肯定的,但难就难在这类土地所占的比例偏低。

而一旦农村宅基地能够自愿有偿退出,就有望通过一定的规范制度将其重新规划布局,调整为集体经营性建设用地面积投入到市场之中。

如此一来,其土地增值收益肯定会远远高于一般性的宅基地上房屋盘活利用,当然前提是农民在一定程度上与世世代代居住生活的宅基地说“再见”。(是指实际占有、使用的再见,而非权利彻底丧失)

但需要强调的是,宅基地转为集体经营性建设用地的前提条件之一是原宅基地使用权人通过改革实现“户有所居”。

让农民没地方住绝对不是改革的目的和可接受的做法,只有在充分保障宅基地最基本功能实现无虞的基础上,才谈得上改革探索。

譬如一些地方正在大规模推进的“村庄搬迁撤并”,其实质就是为了最大限度地节省宅基地指标,通过让农民进社区上楼房实现对土地资源的重新整合规划。

这一过程中的“建新拆旧”“拆迁补偿”等步骤在推行中需要慎之又慎,否则就极易触碰“农民利益不受损”这条宅基地改革底线。

刘勇进律师最后要提示广大农民朋友的是,宅基地制度改革是一盘牵一发而动全身的大棋,具体探索举措落实到村组时将会以不同的名称、种类呈现出来,但其终归属于宅基地改革的一部分。农民对所在村的改革措施拥有最充分的知情权、参与权和监督权,有权利要求村委会、村集体和乡镇政府的人员将不懂的问题讲清楚、说明白,在没弄清楚问明白之前有权拒绝签字配合任何名义的改革举措。

而当农户的居住权益难以得到保障时,一定要及时咨询专业律师,全面了解所涉改革动作所依据的法律和政策文件,通过法律途径坚决保护自己的宅基地权益,对逼签、帮拆、过低补偿等不合理情形投下反对票。

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