“住改商”遇到拆迁,如何按照商业用房进行补偿?

有这样一类房屋,它们利用楼层低、临街等优势,将住宅改成商铺进行对外经营。

一段时间后,在房屋拆迁的时候就面临一个问题,房子究竟是按照房本上登记的住宅用途的标准,简单进行补偿呢?还是按照营业执照,以经营性用房额外给予经营损失补偿呢?

如果此时房产证使用用途仍然且为住宅,即在法律意义上是居民住宅,实际用途为商业。这一类房屋遇到征收拆迁,该怎么补偿呢?

用于经营的商业用房的市场价值远远高于居住用房,如果按房产证上登记的住宅用途予以相应的补偿,被征收人将遭受巨额财产损失,违反了公平原则。

在房屋征收过程中,房屋实际用途是确定补偿的重要依据,大多数房屋的实际用途在登记薄中明确。但实际生活中,部分被征收人将位于商业区域内的住房改为商业用房进行经营活动。这样补偿标准就应以商业性质补偿。

但因为产权登记性质为住宅,所以广大的被征收人需要提供相应的证明材料证明为商业用途。证明材料包括营业执照、各类经营许可、工商登记、纳税凭证等。

实践中,具体的补偿标准还会参考房屋的合法经营状况、纳税情况、地理位置、地方规定等因素,按照完全享受商业用房补偿政策、按照住宅用房补偿标准适当上浮等标准进行补偿。

 

当住改商遇到拆迁,被征收人可以主张哪些补偿项目呢?一般来说有以下几项。

住改商房屋价值的补偿

一般的住改商房屋都是一些临街临铺,地理位置比较好的房屋改变而成,因此实际住改商房屋的价值会体现在评估报告当中。

 

装修、装潢等房屋添附费用

装修装潢费用损失应当根据初始装修所需要的费用,预期使用年限、实际使用年限等综合考虑后确定损失,如果协商不成,拆迁人和被拆迁人通过委托评估确定。

 

设备资产搬迁费用、折旧损失

在征收拆迁的期间需要对房屋进行拆除,对日常经营所需的设备是需要进行搬离的,针对不能移动的设备需要进行破坏性拆除,应当按照设备的重置成新价来进行补偿。

涉及到可移动设备的,会涉及到搬迁、安装、调试以及功能下降的费用的补偿。可移动的设备这一块的损失有两个方面:一个是实物的损失,一个是功能下降两个方面。

 

停产停业损失的补偿

由于拆迁会造成商铺的停业,那么停产停业当然所造成的一些损失必须给予进行补偿的.

要获得这些停产停业损失的补偿,一般情况下是需要满足具有相应的工商登记、纳税登记、纳税凭证,以及实际经营行为的相关证据材料。

 

员工遣散安置费用

这一块法律上并没有明确规定,一般是通过协商来解决。

 

搬迁奖励等促签奖励

作为住宅改商铺,如果配合签约也同样应当拿到相应的促签奖励。

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