解惑!城市里的无证自建房遇拆迁真的分文不补吗?

导读:在征收拆迁、棚改腾退中,最令老百姓头疼的莫过于自家的无证自建房。这些房屋大多为住房困难时期为解燃眉之急而自行修建,没有任何规划许可手续和产权证明,有的已经居住使用几十年,有的甚至比有证的合法房屋面积还要大。然而一旦遭遇拆迁,随之而来的“不予补偿”“不管安置”就会给被拆迁人带来无尽的烦恼。那么,城市里的无证自建房遇拆迁真的分文不补吗?对这一老生常谈的问题又该怎样理性、全面地看待呢?本文,刘勇进律师为大家浅析这一问题。

 

【要点一:对于征收项目中的无证自建房,必须经依法认定】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条堪称城市范围内无证自建房的“救命稻草”:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

这一经常被引述的法条构建了这样一个解决无证自建房补偿问题的逻辑链条:

无证自建房存在→规划和自然资源、城管、街道办事处等“有关部门”依法调查、认定和处理→

A.判定为合法建筑后依据补偿方案规定给予补偿

B.判定为违法建筑后不予补偿

也就是说,依据590号令的规定,不能直接从无证自建房存在直接“跳步”得出其一概不予补偿的结论,否则将可能使被征收人未来的居住生活条件难以得到保障。

若征收方未严格依法进行调查、认定和处理就作出不予补偿自建部分的补偿决定,被征收人可依法提起复议或者诉讼,对无证自建部分的权利积极主张。

【要点二:“无证自建”与“有证”的补偿标准不同】

一般而言,无证自建房即使能够给予补偿,其补偿标准也会与有证房屋存在明显差异,这主要看各地方具体的规范性文件。

有的地方对无证自建房可给予有证房屋50%-60%的补偿,有的则是只给货币补偿不计算安置房面积,也有的可考虑在外迁安置中予以体现。总之,无证自建房想拿到100%的补偿是较为困难的。

事实上,无证自建房在城市的棚户区、旧城区内仍然大量分布。对这块儿的补偿安置所需成本是一般拆迁项目所难以承受的。

故此,大多数项目都会对此采取近似于“一刀切”的政策措施,即原则上对无证自建房就给这么多。“口子”没人敢开,开了就堵不上,此时“一把尺子量到底”才算公平的说法就自然变得耳熟能详了。

但可以明确的一点是,“分文不给”是存在进一步争取的空间的。从法理上讲,除非涉案房屋被有权机关通过责令限期拆除决定等途径认定为违建,否则对其不予补偿是不具有行政合理性的。

【要点三:“历史遗留”有节点,2008、1990很关键】

无证的自建房能否获取部分补偿,很多地方都会考虑其是否建造于特定的时间节点之前,这与“法不溯及既往”的原则密切相关。

对于城市房屋而言,这里的“时间节点”相对清晰,一般是2008年和1990年。即2008年《城乡规划法》施行前或者1990年《城市规划法》施行前建造的房屋,即使没有办理规划许可手续,也不应简单地认定为违建,而应当考虑根据实际情况给予补偿。

简言之,昨天才建起来的无证自建房,那绝不能叫“住房困难”,只能叫私搭乱建。等待这类新增违建的只能是限期拆除和与之相伴的经济损失。

同时能够明确的一点是,那种主张“房屋建造时尚无法律规定,但按今天的规定属于违法的建筑也是违法建筑的观点”显然有失偏颇,最高法的许多裁判都能让这种论调站不住脚。

只强调现实而不尊重历史,这样的项目是难以得到被拆迁人的认同的。

刘勇进律师最后要提示广大被征收人的是,无证自建房作为典型的历史遗留问题,其在建造之时老百姓并不存在任何过错,更没有任何违法占用公共空间的故意。今天在征收拆迁、棚改腾退等项目中,拆迁方应当秉持“尊重历史,照顾现实”的原则进行妥善认定、处置,在项目所能承受的范围内保障被拆迁人的基本居住需求,而不应以“侵占公共资源、事实违法几十年”“住了几十年房子从来没交过钱”这样的说辞来给提出质疑的被拆迁人打棍子、扣帽子。而被拆迁人也应当理性、客观地确定自己对自建房部分的补偿预期,在能够确保居住生活条件改善的基础上酌情配合项目推进,在依法的基础上互谅互让或许才是化解城市无证自建房难题的真正良方。

 

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