炒作“棚改”概念二手房价格飙升?别拿自己的钱开玩笑了

导读:一套标准“老旧小区”的二手房交易价格却比周边同类型二手房每平米贵出一万多元,这究竟原因何在?近日,一些地区靠炒作“拆迁、棚改”概念拉抬二手老旧住房市场价格的现象引发了舆论和监管部门的关注。那么,“准拆迁”概念之“火”真的靠谱吗?待棚改的老旧房屋真的能让投机购房者“赚很多”吗?本文,刘勇进律师结合相关媒体的报道为大家简要解析。

 

【贴棚改意愿征询布告,二手房价大幅上扬?】

据媒体报道,在某市F区大力推进棚户区改造、城市更新项目的背景下,“准拆迁”概念带火了当地部分老旧小区二手房的市场价格。

每平方米售价接近7万元,“拆了以后按照建筑面积的1:1.3赔偿,肯定赚很多”……这样的说辞听上去的确很诱人。当然前提是,目前周边类似房屋的市场价格也就在每平米5.5万元左右。

而在另一个棚改意愿征询同意率超过95%的项目区,二手房交易价格从去年的每平米7.5万元涨到了每平米10万元以上。

凡是贴有棚改摸底公告和一些宣传横幅的老旧小区,惜售和提价就几乎如影随形,两个月内挂牌价能上涨15%至20%。

然而所有这些“折腾”都是基于这样一个看似美好的预期——“今年不出意外就会拆,实打实”……

【律师分析:如此玩儿概念,不合政策且风险巨大】

针对报道中的这些情况,长期关注房地产及拆迁领域的在明律师认为,此类炒作“棚改”概念的做法不仅不合乎政策要求,且其投机性购房行为本身风险巨大。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。

而根据各地方的规范性文件规定,一旦房屋征收范围确定,征收项目启动在即,片区内被征收房屋的权利人就应当处于相对确定的状态,不再允许房屋进行转让、出租。

换句话说,报道中的二手房仍能够进行交易,本身就说明涉案片区究竟能否启动棚改、拆迁仍是一个未知数!

拆与不拆都还要寄希望于房产中介的“口头允诺”,购房者却需要冒着风险支付明显高于正常市场价格的购房款,这样的事情究竟能不能做,相信大家心里都会有数。

此外,“意愿征询”的开展和达到一定比例并不意味着拆迁已近在眼前。意愿征询环节系房屋征收决定作出前的步骤,意愿征询中同意改造的比例超过一定标准,只能意味着棚改有可能启动,而非棚改一定会启动。

况且,会对棚改的启动与否产生直接影响的,是房屋征收部门等政府部门依法组织的意愿征询,而非一些居民、物业等自行发起的所谓“意愿征询”。这样“想当然”的意愿征询即使获得了100%的居民同意,拆迁也未必会来。

需要大家明确的是,棚户区改造项目的补偿标准通常为“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”,其具体补偿数额主要依据专业评估机构出具的评估报告。

据此,在补偿数额确定的过程中并不会考虑二手房交易时价格因“拆迁”概念炒作而发生的异常上涨。拿前文中的例子而言,倘若现在就拆迁,其补偿价格也只能是按每平米5.5万元的“1:1.3”计算,而不会拿7万元的异常交易价格去作为标准。

当然,从政策层面上看,“房子是用来住的不是用来炒的”,报道中坦言投资者并非真的想等待二手房拆迁进而获取补偿,而是期望在房价继续上涨后转手交易从中获利。显然,这还是“炒房”性质的行为,是不值得提倡的。

【官方出手:严禁借“棚改”概念炒作二手房价格】

针对报道中的这些乱象,当地住建部门已于5月27日发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》。

《通知》中指出,棚户区改造由区政府主导,街道办事处开展意愿征集,意愿征集符合要求后报区棚改指挥部会议审议,审议通过的,纳入棚户区改造计划,报市主管部门备案后,在部门网站公告。未经官方渠道发布的“纳入棚改计划”信息为不实信息。

将严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为。严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集,发现类似情况各街道办应第一时间予以取缔;

严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息,炒作、哄抬房价;严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价。

刘勇进律师最后要提示广大旧住宅区居民和“购房者”的是,棚户区改造项目系政府主导、市场参与的重大民生工程和发展工程,具有很强的公益性和保障性。指望通过棚改“1:1.3”的补偿比例“赚很多”,无异于天方夜谭、白日做梦。2020年已不是10年前、5年前了,各地的棚改补偿政策都在明显缩紧,“拆迁致富”的可能性已几乎不复存在。唯有大家正视棚改拆迁项目的目标,才能让这类项目存续时间更长,惠及更多真正需要改善居住环境的群众。否则一旦期盼中的棚改变成了以“修修补补”为主要形式的“老旧小区改造”,投机者砸进去的购房款,可就真真是彻底打了水漂,有去无回了。

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