关于集体土地征收,审查标准和审查强度,规范征收补偿安置行为

坚持对征地补偿行为合法性全面审查原则,准确把握实体审查与形式审查区别,按照不同种类行政行为合法性构成要件依法裁判。

(一)对征地行为合法性审查

对市县人民政府征地公告(或省级人民政府征地批复、征地决定)等征收土地行为,一般主要审查以下方面:

1.是否符合土地利用总体规划;

2.土地权属、地类、面积、四至是否准确;

3.占用农用地和未利用地的,是否符合土地利用年度计划确定的控制指标;

 

占用耕地的,是否落实耕地占补平衡要求;

4.是否已履行征地前的告知、确认和听证程序;

5.征收土地的补偿标准和安置方式是否符合法律法规规定;

6.是否属于省级人民政府审批权限范围;

7.单独选址的建设项目用地,是否符合产业政策和供地政策,是否符合用地预审控制规模,供地方式是否符合法律法规规定等。

(二)对补偿安置行为的合法性审查

对于市、县人民政府以及土地行政主管部门作出的具体的补偿安置行为,一般主要审查以下方面:

1.被征收土地房屋是否在征地批复批准或者征地公告确定的范围内;

2.土地补偿费、安置补助费、土地附着物和青苗补偿费的支付标准、数额、对象和方式,是否符合法律法规、省级人民政府规章等规定,是否符合市、县人民政府土地行政主管部门征地统一年产值标准或者征地区片综合地价标准,相关标准是否及时进行调整;

3.本次征地所适用的,补偿安置方案所确定的标准是否符合省级人民政府的要求,是否公平合理,是否全面执行了省级人民政府文件规定;

4.地上附着物和青苗的数量、规格是否正确,补偿标准、计算方式以及支付方式是否适当。

5.对被征收房屋的面积,一般以房屋权属证书记载为准;未经登记但有批准文件的,以批准文件记载的面积,并结合实际测量情况认定;小于批准面积的,按实际建筑面积计算;大于批准面积的按批准文件计算,超出部分可适当补偿;未登记亦无批准文件但根据当地政策系合法建筑的,应当尊重当地政策规定;对被征收房屋的用途,一般以房产证、土地使用权证登记的用途为准;登记为住宅而实际一直用于经营,已经取得营业执照并且提供纳税凭据的房屋,可以根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发〔2003〕42号)第四条规定,结合经营情况、经营年限及纳税等实际情况,给予适当补偿。

6.以货币方式进行补偿的,补偿款能否保障被征收人的基本居住权,补偿安置的确定方式是否公平合理。对征收时点与补偿时点间隔期间过长,补偿超过合理期限,补偿标准明显偏低的,要依法予以调整。

7.人民法院认为安置补偿遗漏法定补偿项目和补偿内容的,可以在裁判时直接增加相应补偿内容,而无需责令重新作出新的补偿决定,及时化解征迁纠纷,减少讼累;

8.补偿决定部分内容合法、部分内容不合法的,人民法院可结合案件具体情况,作出部分撤销判决,维持合法的补偿内容,并责令市、县人民政府支付或者提存合法的补偿内容,以避免当事人胜诉后,因不动产价格上涨产生新的损失;

9.征地决定作出前,市、县人民政府应当组织有关部门对征收范围内未经产权登记的建筑进行调查、认定和处理;未取得房屋所有权证和土地使用证的,由法律规定的城乡规划主管等部门进行或者根据当地政策由多部门联合认定,一般以批地建房审批表等批准建房材料确定的面积为依据;对于认定和处理结果,被征收人可以申请行政复议或提起行政诉讼。对于经认定属于违章建筑的,原则上不予补偿或者赔偿,但对于无所有权证房屋是否构成违章建筑的认定,应结合个案具体情况,综合考虑土地历史使用情况和现状、是否符合土地利用规划以及有关用地政策、当地对类似房屋的补偿政策等因素,综合作出判断。

10.合理补偿安置宅基地上住房,切实解决被拆迁农户的居住问题。征地涉及拆迁农民宅基地住房的,应先安置后拆迁,并做到被征地农户居住水平不降低。宅基地上住房的补偿应因地制宜采取多元化安置方式,既可重新安排宅基地建房,也可采取迁建安置方式;既可以采取货币,也可以由被拆迁农户自行选购房屋或选择政府提供的安置房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地。城乡结合部和城中村被拆迁农户合法房屋的补偿,虽不宜按照邻近国有土地上房屋的市场交易价格作为评估基础,但拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和,应能保障其选购面积相当、位置适中的国有划拨土地或者国有出让土地上建成的房屋。

(三)对责令交地行为的合法性审查

对申请强制执行责令交出土地行为,一般主要审查以下方面:

1.征地行为是否被依法批准;

2.补偿问题是否已经得到解决,包括是否已经签署补偿安置协议,或者市、县人民政府是否已经作出补偿决定;

3.是否落实先补偿后搬迁,征收补偿决定和补偿安置协议载明的补偿内容是否如期支付或者提存;

4.是否已经经过协商化解程序;

5.对其后强制搬迁行为的审查,重点在于是否严格遵守法定程序,是否具有完备的房屋内物品的登记、运输、保存和交接等记录。被征收人不配合搬迁的,是否以公证的方式固定整个搬迁过程。

 

相关推荐

联系我们

166-0152-6329

工作时间:周一至周日,全天24小时免费咨询服务

QR code