征收补偿即将到手?签协议这步没走好恐前功尽弃

导读:在征收拆迁中,签订补偿安置协议可谓万里长征的最后一步。签约、搬迁、获取补偿安置一气呵成,老百姓悬在嗓子眼的心也就算彻底落下了。然而,在明律师在接待咨询的过程中发现,仍然有很多被征收人在这最后一步上栽了跟头,一个字没签好而几乎导致前功尽弃,所获取的补偿安置较预期大为缩水。那么,这究竟是怎么回事呢?签约这一环节中的种种“迷惑行为”又究竟是怎样迷惑被征收人的眼睛的?本文,刘勇进就为大家全面戳穿协议签订中的“迷惑行为”……

【迷惑行为一:促签空白协议】

“空白协议”在坊间流传的年头已经很久了,且一直都有被征收人声称自己在不慎之下签了这样的协议。不可否认,在补偿利益的诱惑下,人们可能会作出许多超出生活经验和常识的不可理解的事情来。

补偿协议多由征收方提供格式文本,其中必然包含许多留白的空格、横线处,而关键性的补偿数额、补偿方式、补偿项目范围、履约期限等信息自然都包括在内。

故此,一旦听信征收方的鼓动而签订空白协议,即等于将自己的补偿安置多寡完全交到了征收方的手中,人家填什么就是什么。无疑,这是不符合《合同法》的基本原理的,是一种非正常的、畸形的不平等状态下的产物。

更糟糕的是,这类协议一经签订往往难以举证证明其“空白”事实的存在,司法实践中也几乎没有救济成功的先例。故此,刘勇进强烈建议广大被征收人坚决对这种情形说不,切勿在只是被劝说了几句的情况下轻易就范。

【迷惑行为二:签了协议但手上没协议】

合同签订后一式两份,双方各执一份。这本来是普通群众都懂得的起码道理,但在征收拆迁领域却凭空生出了麻烦。

在许多地方的项目中,征收方会以所签协议系“预征收协议”,相关内容需要带回去审计、审批等各种理由当场收走被征收人刚刚签下的补偿协议,而令被征收人两手空空地离开签约地点。

在一些个案中,事后征收方会部分甚至全部否认所签协议中约定的补偿安置条件,而被征收人手上又没有协议,起诉后申请法院调取证据都很难见到自己当初所签的那份协议。

故此,被征收人一定要在签约过程中留个心眼,在落笔前明确询问征收工作人员能否将协议文本带走。若得到的是否定的答复,可直接要求通过拍照等方式记录签约过程,或者使用录音笔等设备将与征收方的对话全程录制下来。

在对话中,要有意与其谈及所签协议的补偿安置条件等关键性内容,这将为日后诉讼中的举证奠定扎实的基础。

【迷惑行为三:签约主体含混导致履约困难】

到底是在和谁签约,这是被征收人必须弄清的问题。一般而言,棚户区改造等国有土地上房屋征收项目,应当由征收办、住建委等房屋征收部门出面与被征收人签订补偿安置协议;

而农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁的,则由当地自然资源主管部门、乡镇政府、开发区管委会等与农村集体经济组织和农户签约。

简言之,大家可以把握这样一个原则:凡是政府主导的征收项目,都应当由政府部门、行政主体来完成签约,而不应由名为某公司的开发商、村委会等民事主体来代劳。

一旦签约行为系由民事主体来完成,被征收人一定要仔细研读所涉项目的补偿安置方案,查清这一民事主体在项目中的身份、地位,是否系受行政主体的委托。否则,一定要谨慎与这类主体签约,否则所签协议将可能被认定为民事合同而非行政协议,在后续的救济中将会面临麻烦。

【迷惑行为四:补偿安置也有“阴阳合同”】

所谓的“阴阳合同”,在补偿安置领域是指那些为达到“额外”给予补偿提升的目的,在正式的补偿协议之外另行签订的“补充协议”或者“附加协议”。

在这类操作中,只有正式签订的那份协议才能“见光”,其履约风险通常不大。但补充签订的那一份将可能在事后被征收方彻底否认其合法性,这点需要被征收人小心提防。

要避免“中招”这类迷惑行为,被征收人一是尽量不要同意签订第二份补偿安置协议,二是如果一定要签则要在首份协议中明确提及第二份协议的存在及其关联性、合意性,为日后可能出现的履约纠纷事先排雷。

【迷惑行为五:先签约再撤掉,房子却拆完了】

如开篇所述,签约→交钥匙→搬离→拆除房屋往往是一体完成的连续动作,在实践中不过几天工夫。

有时,个别征收方会首先同意与被征收人签订一份补偿安置条件较好的协议,之后迅速敦促被征收人履约搬迁。待完成对房屋、地上附着物和青苗的拆除、清理后,再起诉要求确认所签的协议无效或者可撤销,通过这种方式将签好的协议撤掉。

一般而言,这种情形多发生在针对企业、厂房的拆迁之中,因所涉补偿数额较大且项目众多,里面可供“人为操作、裁量”的空间也就较大。事先在协议中埋下法律风险隐患点,事后再来将其引爆,这种做法将可能对被征收人的财产权利造成严重的影响。

故此,广大被征收人一定要在签约过程中保持清醒的头脑,切勿自觉不自觉地去在协议中主张一些本无法律依据的过高补偿项目、数额。所提的条件最好事先与专业律师沟通商量,确保自己这边没有法律风险再向征收方提出,并争取落实在纸面上。

【迷惑行为六:要求签订“先行搬迁拆除协议”,拆了再谈补偿】

上文提到的“预征收协议”虽然存在一定风险,但起码能够解决被征收人的补偿安置问题,与“先补偿,后搬迁”的法定原则并不冲突。

但实践中,各种“先行搬迁拆除协议”却在一些旧城改造项目中大行其道。这种协议的内容就一个重点:先同意配合搬迁腾房,将房屋拆除,补偿安置的事儿依据方案以后再谈!

事实上,在有些项目中,征收决定、补偿方案尚未正式出炉之时就有人开始撺掇被征收人签这样的协议,而协议本身却毫无法律依据支撑,完全是征收方自创的一种东西。

无疑,这种协议大家一定不能签,万万不能签,尤其是不要被其所承诺的奖励金等诱饵所蒙蔽,否则将会对自己的权利救济产生极为负面的影响。“不见补偿(兔子),绝不能签约(撒鹰)”。

【迷惑行为七:要求签订限期自行拆除房屋、清理土地的协议】

“限期自行拆除”绝非一种协议的模式,而是一种行政机关作出的具有强制力的行政决定。一般而言,只有处置违建才用得上这个东西。

而在一些地方的旧村改造等项目中,却出现了要求村民签订限期自行拆除房屋、清理土地协议的做法。即村民签约后须在约定期限内自己出工、出力拆除房屋、清理土地,完成后找村、镇“验收”合格的,才有资格去领取补偿安置。

这种协议的法律风险极大,其相当于将本来由地方政府完成的工作转移给了老百姓去做。一旦拆迁行为本身不合法,拆迁方也可以主张房屋并非由其强拆的,而是村民自愿并自行拆除的,从而逃避其本应承担的行政法律责任。

故此,此种无任何法律依据的协议签法,大家是要坚决予以拒绝的。

刘勇进最后想提示大家的是,上述种种“迷惑行为”所反映的问题实质在于拆迁双方在权力、地位、资源上的严重不平等。在此基础上,被拆迁人往往只能被动、勉强地接受一些打眼一看就知道不公平、不合理的协议条款,打碎了牙往肚子里咽。想明白了这点,大家就要充分依靠法律、相信法律,及时咨询专业律师的意见,充分自学了解相关的法律知识,以切实的努力让这些“迷惑行为”的生存土壤不断被压缩,为我们创造更好的拆迁领域法治环境。

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