未签订补偿协议前提下的这5种强拆,你有权获取全面赔偿!

导读:在征地拆迁、棚改腾退中,当被征收人因认为补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议时,强拆就随时存在发生的可能。那么,究竟哪些情形、节点下的强制拆除行为注定是违法的呢?被征收人又能够依法主张哪些行政赔偿呢?本文,刘勇进律师将为大家浅析这些问题……

 

违法强拆在实践中的5种常见情形

我们假设有一位被征收人小明,其合法拥有一套房屋。因当地棚户区改造项目的进行,小明的房屋被纳入征收范围内。

 

但令小明没想到的是,2018年12月7日,在未与征收方签订安置补偿协议的情况下,征收方对小明的房屋进行了强制拆除。

 

在我们为小明的遭遇感到不平时,不妨先来梳理一下实践中强拆行为可能发生的5种不同情形。

 

其一,房屋在征收决定依法作出前即遭“先行拆除”。譬如在明律师代理的“许水云案”就是这种情况。在房屋征收决定尚未作出前,征收方依法不得实施对被征收人权利义务产生实际影响的行为。

 

此时就拆除房屋无疑是最严重的程序违法行为,几乎剥夺了被征收人的所有法定救济权利。

 

其二,房屋在未经任何法定程序的情况下被以“村民自治”为由帮拆。此种情况多发生在农村地区的腾退、旧村改造等所谓“新农村建设”项目中。

 

近年来,很多农村地区开始以“棚户区改造”的名义进行拆迁,但却并不走征地程序,帮拆现象仍然客观存在。

 

其三,一不留神实施的“误拆”。误拆的主要情形是拆迁方错误认定了拆除对象,拟拆除A的房屋却不慎将B的房屋拆除了。另一种情况是其在拆除A的房屋时因技术等原因不慎将B的房屋“带倒”了。

 

其四,仅有征收决定,但尚未作出补偿决定时的强拆。此时强拆显然违背了“先补偿,后搬迁”的法定原则,是典型的“先拆了再谈补偿”的情形。

 

其五,依法做出了补偿决定,但尚在复议、诉讼期限内,或者复议诉讼期限届满但未申请法院强制执行所实施的直接强拆。

 

 

违法强拆后的行政赔偿内容

如前所述,小明的房屋遭遇违法拆除,那他应该如何申请行政赔偿呢?赔偿的标准又在哪里?

 

因违法拆除给被拆迁人造成损失的赔偿问题,被拆迁人可以在确认强拆行为违法后申请赔偿义务机关进行赔偿,也可以一并提起确认强拆行为违法和行政赔偿的诉讼。

 

人民法院在审理这类案件时,要综合协调适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准,依法、科学地确定赔偿项目和赔偿数额,让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以获得的征收补偿,确保产权人得到公平合理的补偿。

 

具体而言,被拆迁人所能主张的赔偿项目如下:

 

1、房屋损失的赔偿方式与赔偿标准

 

小明的房屋已经被列入项目的征收范围内,且已被征收方拆除,因此恢复原状将会是极其困难甚至是不可能的。

 

法院一般会判决确认强拆行为违法。被征收人可以依据该判决书,向政府机关申请或向法院起诉索赔。对于因违法强制拆除引发的赔偿,为体现对违法征收和违法拆除行为的惩戒,并有效维护公民合法权益,赔偿应不低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值,通常不再以“房屋征收决定公告之日”这一征收中的评估时点来确定赔偿标准。

 

2、停产停业损失的赔偿标准

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

由于征收过程中的停产停业损失,只是补偿因征收给房屋所有权人经营造成的临时性经营困难,因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。被征收人主张较一般标准下更高的停产停业损失的,需要自行承担举证义务。

 

3、屋内物品损失的赔偿金额确定方式

 

行政赔偿案件中,被征收人需要对行政行为造成损害的事实提供证据。因征收方的原因导致被征收人无法举证的,由征收方承担举证责任。

 

因此,因征收方违反正当程序给被征收人履行举证责任造成困难的,且征收方也无法举证证明实际损失金额,人民法院可在原告就损失金额所提供证据能够初步证明其主张的情况下,依法作出不利于征收方的损失金额认定。

 

4、其他补偿费用也应当予以赔偿

 

诸如搬迁费和临时安置费,室内装饰装修价值的损失和各项补助、奖励等补偿安置方案中明确列入的内容,均应当在违法强拆所致的行政赔偿中予以体现。这些损失均属于《国家赔偿法》中的“直接损失”。

 

刘勇进律师提醒:

刘勇进律师最后要提示大家的是,上述五种情形下的强制拆除行为虽均系违法,但在不同时间节点发生即意味着被征收人需要有完全不同的应对举措。譬如在村民帮拆的情形下,起诉村委会将可能面临立案难等很多问题,需要专业律师的具体指导;而在征收补偿决定已经作出的情况下,一定要及时提起复议或者诉讼,否则即使房屋在未经申请法院强制执行的情况下被强拆,行政赔偿的范围也很难较补偿决定有所扩大。在房屋遭强拆后,尽早咨询专业律师,妥善收集各方面证据,就不怕其变出更多的花样来。

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