未经危房鉴定就被征收，补偿远低于市价怎么办？

导读：在宁波某区一个生活便利的成熟社区，戴先生原本平静的生活被一纸突如其来的征收公告彻底打破。2018年，当地区政府启动了一项“周边零星危房改造（征收）项目”，戴先生的房屋赫然在列。令人愕然的是，他的房子从未经过任何专业机构的危房鉴定，就被“认定”为需要改造的危房。更让他无法接受的是，依据此征收方案计算的补偿价格，远低于周边房屋的市场价值，若按此执行，他不仅将失去地段优越的家园，置换到的房屋面积也将大幅缩水，生活水平面临显著下降。

这种“被危房”、“被低价”的困境并非孤例，它尖锐地提出了一个普遍性问题：当地方政府以“改造”为名，行不公补偿之实时，手握合法产权的公民，除了被动接受，是否还有能力在法律框架内，捍卫自己的家园与公平？

1、程序之殇：一场缺乏合法根基的征收

征收权力的行使，必须被牢牢锁在法律的笼子里。戴先生的案件，首先暴露了此次征收行为在程序与实体依据上的根本性缺陷。邓红欣律师在法庭上的首要攻击点，直指征收决定的合法性核心。

“危房”之名，何以成立？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，因“危房集中”进行旧城区改建而征收房屋，必须基于确凿的事实。然而，区政府自始至终未能提供任何一份针对戴先生房屋或所在片区的专业危房鉴定报告。其房屋结构安全，周边学校、医院等基础设施完善成熟，与“危房集中、基础设施落后”的法定情形相去甚远。政府作出如此重大的、影响公民核心财产权的决定，却拿不出支撑其“公共利益”主张的关键证据，这本身就构成了程序违法。

规划依据，是否“张冠李戴”？

法律规定，征收活动必须符合国民经济和社会发展规划等法定规划。区政府为证明其行为合规，提交的却是一份2017年的发展规划“草稿”，且并非征收决定作出当年的年度计划。用一份未经法定程序最终通过的、过时的草案，来为2018年的征收行为背书，这无异于用一张未完成的草图去申请建设工程许可，严重违背了行政行为的严肃性和规划执行的连续性要求。

关键权利的“被消失”：知情、参与、听证，是法律赋予被征收人的核心程序性权利。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，因旧城区改建征收，若半数以上被征收人对方案不满，政府应组织听证。然而，戴先生所在片区的征收补偿方案，其制定过程近乎“黑箱操作”——未依法进行充分公告，更未举办任何听证会。被征收人对于为何征、怎么补、补多少等一系列根本问题，丧失了表达意见的机会。程序上的“失语”，直接导致了实体权益面临被侵害的风险。

2、补偿之弊：从评估到方案的全面失守

如果说程序违法动摇了征收的根基，那么补偿方案与评估过程中的种种问题，则直接掏空了公平补偿的内核。

被“指定”的评估与失真的价格：房屋价值评估是确定补偿的基石。

法律明确规定，评估机构应由被征收人协商选定，这是保障评估中立性的第一道防线。但本案中，评估机构却由区政府直接“指定”。更令人质疑的是，该机构资质单一，仅有房地产估价资质，而房屋征收可能涉及的装修、特殊设施、无形资产等评估并不在其完整能力范围内。在此背景下产生的评估结果，自然难以全面、真实地反映房屋价值，导致估价“远低于类似房地产的市场价格”，直接违反了补偿“不得低于市场价”的法律红线。

一份“缺斤少两”的补偿方案：一份合法的征收补偿方案，犹如一份详尽的买卖合同，必须要素齐全。根据省、市条例，方案应明确包含征收事由、产权调换房屋交付时间、被征收房屋调查情况等十余项法定内容。然而，区政府出具的方案却遗漏了多项关键条款，如同一份没有交货日期和产品描述的合同，让被征收人无法对未来形成稳定预期，其内容的完整性与合法性存在重大瑕疵。

资金保障的“空头支票”：为确保补偿能切实到位，法律要求作出征收决定前，补偿费用必须“足额到位、专户存储”。区政府为证明这一点，提供的却是2017年的资金证明，无法证实2018年作出决定时补偿资金依然充足。这让人不得不怀疑，这场声势浩大的征收，是否从一开始就缺乏坚实的财政支撑，为后续的补偿拖欠或打折埋下了伏笔。

3、破局之道：以专业的法律进攻赢得谈判空间

面对程序与实体的双重不公，戴先生没有选择信访或忍耐，而是聘请专业律师，将争议引入司法轨道。邓红欣律师的诉讼策略，堪称一场精准的“法律狙击”。

律师没有局限于对补偿数额的讨价还价，而是采取了 “釜底抽薪” 式的诉讼策略：直接对《房屋征收决定》和《征收补偿方案》这两份最根本的行政文件提起行政诉讼，主张其整体违法，应予撤销。在庭审中，律师系统地展示了前述八个方面的违法点，形成了一套严密的法律论证组合拳。这不仅仅是在为戴先生个人辩护，更是在对区政府的整个征收行为的合法性进行公开审查和挑战。

这种策略的高明之处在于，它将个体关于“补偿多少”的纠纷，提升到了检验地方政府“是否依法行政”的层面。对于地方政府而言，一旦征收决定被法院判决撤销，不仅整个项目将陷入停滞，其行政权威和公信力也将受到严重打击。因此，诉讼本身构成了强大的压力。

最终，案件的结果印证了这一策略的有效性：一审开庭后，相关单位主动找到戴先生，重新协商补偿事宜。戴先生在获得满意补偿后撤诉。这场胜利，并非来源于法院的一纸判决，而是源于通过专业法律诉讼创造的强大杠杆，迫使对方回到谈判桌前，在法律的阴影下进行公平协商。

结语：法律是守护家园的最后盾牌

戴先生的案例生动地表明，在面对不公的征收时，个体的权利并非微不足道。当“危房”成为随意张贴的标签，当“补偿”严重偏离市场与公平，法律为公民提供了系统性的救济武器。这个案件的核心启示在于：维权不能止于对补偿数额的抱怨，而应勇于并善于审查征收行为本身的合法性——从公共利益的前提，到规划依据，再到每一道法定程序。

它提醒每一位产权人，您手中的产权证，不仅是拥有房子的证明，更是一系列法定权利的集合。它也警示行政机关，任何出于发展需要的征收，都必须恪守正当程序，践行公平补偿，尊重民众意愿。唯有将权力始终置于法律的严格审视之下，发展的进程才能同时成为权利得到保障、正义得以彰显的过程。当公民学会运用法律的武器，而政府习惯于在法律的框架内行事，我们关于家园的安宁与城市的变迁，才能找到那个最具公信力的平衡点。