交了钱的“违建”：村里认可多年的民宿加建，为何面临一拆了之？
导读：在大连某处曾默默无闻的海岸边，W女士一家自2012年起，将祖传的自留地一点点经营成了备受游客喜爱的民宿。一栋四层小楼拔地而起，旋转楼梯盘旋而上，观海平台上支起了遮风挡雨的棚体。多年来，她与村委会白纸黑字签着协议，每年按时缴纳一笔“使用费”，一切似乎都在“默许”中平稳运行。然而，当她在2022年为民宿的烧烤区装上玻璃、为厨房安上通风机后，命运的齿轮骤然卡顿。来自自然资源局和镇政府的“违建”认定通知书，伴随着邻居关于“遮挡海景”的激烈投诉，让她精心经营的一切摇摇欲坠。
一个核心的质问由此浮现：一份持续缴费、得到基层组织多年认可的历史协议，能否成为对抗“一拆了之”行政命令的护身符？当“程序瑕疵”遭遇“历史形成”与“信赖利益”，法律的平衡点究竟在哪里？
1、争议核心：是“必须拆除的违法建筑”，还是“可补正的历史遗留问题”？
本案远非简单的“有无证照”二元判断，其复杂性根植于我国城乡快速发展进程中普遍存在的“历史遗留建设”灰色地带。对W女士民宿加建部分的定性，需穿透“违建”标签，审视三个层层递进的法律与现实维度。
第一层：手续瑕疵的客观存在。
无可否认，民宿主体建筑于2017年取得的《建设工程规划许可证》，其许可范围并未包含后续加建的旋转楼梯、楼梯下房间及平台棚体。2022年加装的玻璃围护和通风设备，也未单独报批。从严格的形式审查角度看，这些增建部分确属“未批先建”，存在程序上的合法性瑕疵。这是行政管理部门启动调查的初始依据。
第二层：“历史协议”与“行政默许”形成的信赖利益。
这才是本案的辩护基石。自2015年起，W女士便与村委会签订了书面协议，以每年缴纳费用为代价，换得对包括加建部分在内的“临时建筑”现状的认可与持续使用。这份协议的法律性质至关重要：它并非合法建设的“准生证”，但却是村集体这一基层自治组织对既定事实的追认与合同性许可。
W女士基于此协议持续投资经营、缴纳费用，形成了对“其使用状态被允许”的稳定信赖。根据行政法领域的 “信赖利益保护”原则（《行政许可法》第八条精神），行政机关对相对人基于其先前行为（此处可延伸至基层组织的协议行为）产生的合理信赖，应当予以保护，非因法定事由并经法定程序，不得随意撤销或变更。镇政府等部门在长达数年的时间里未予干预，客观上构成了“事实上的默许”，如今径直要求拆除，有违行政行为的连续性与可预期性，可能对当事人造成显失公平的重大损失。
第三层：实质危害性与比例原则的审查。
认定“违建”并予以拆除，法律上并非仅凭“无证”即可触发。根据《城乡规划法》第六十四条，对于未取得规划许可的建筑，需根据是否“无法采取改正措施消除对规划实施的影响”来区分处理：仅对“无法消除影响”的，才应予拆除。因此，核心在于评估W女士的加建是否“严重影响规划”。从现有信息看，加建位于其自有民宿范围内，未侵占公共道路、航道、绿地或基本农田，未影响消防、防汛等公共安全，其功能是完善民宿经营（如楼梯作为安全通道，平台作为休闲区）。
在民宿聚集区，此类功能性加建具有一定普遍性。相比之下，完全拆除（特别是主体建筑之外的局部）可能造成的财产损失、经营中断与社会资源浪费，远超通过罚款、补办手续或局部整改所能消除的影响。行政机关在行使裁量权时，应遵循“比例原则”，采取对相对人权益损害最小的方式。
2、程序博弈：拆除决定的合法性与“选择性执法”的质疑
即便实体问题存在争议，行政机关的程序合法性也是必须坚守的防线，这往往成为维权中的有效突破口。
强制拆除的法定程序绝不能省略。
根据《行政强制法》第四十四条，对违建的强制拆除，必须经历一套严密的“组合拳”：作出并送达《责令限期拆除决定书》→保障当事人的陈述、申辩权，对重大利益关系应组织听证→依法进行催告→作出《强制执行决定书》并公告。任何跳跃步骤的行为（如口头通知、未保障申辩权）均构成程序违法，相关拆除决定可被依法撤销。W女士必须密切关注意图对其建筑采取措施的任何书面决定，并核对其程序完备性。
“选择性执法”可能成为重要的抗辩理由。
本案中，举报W女士的邻居，其房屋本身也被指“无合法手续”。如果调查属实，而行政机关仅针对W女士一方采取严厉的拆除措施，对同样存在问题的邻居建筑却网开一面或处理迟缓，则涉嫌违反“行政公平原则”，构成“选择性执法”。这种执法不公不仅削弱了行政决定的正当性，也为W女士主张权利提供了有力的谈判筹码。她可以据此要求行政机关说明理由，或申请对邻居建筑的违法状态一并查处，以营造公平的处理环境。
3、维权路径：从积极沟通到司法救济的阶梯策略
面对困局，W女士不应消极等待，而应采取一套主动、分层、专业的应对策略。
第一阶段：主动行政沟通与证据固化。
立即委托专业律师，向作出认定的自然资源局和镇政府发送《律师函》或《法律意见书》。核心内容应包括：（1）全面陈述历史沿革，附上2015年协议及历年缴费凭证；（2）论证加建设施的服务经营功能与无严重规划危害性；（3）援引信赖利益保护原则与比例原则，主张以“责令补办手续+罚款”的改正措施替代拆除；（4）质疑程序合法性及“选择性执法”的可能性。同时，系统整理证据：主体建筑的规划许可证、与村委会的全部协议票据、民宿历年经营证照与纳税记录、能证明加建必要性与原状的影像资料、以及能反映邻居建筑状况的证据。
第二阶段：利用信息工具与引入公平性质疑。
向相关部门申请政府信息公开，要求获取该区域的《控制性详细规划》或《村庄规划》，以核实其加建是否确实违反了明确的、具体的规划条款。同时，可正式提交关于邻居建筑涉嫌违建的举报材料与证据，要求行政机关一并立案调查，将“公平处理”的诉求从道德层面提升至行政监督层面。
第三阶段：启动司法审查作为最终保障。
如果行政机关最终作出了《限期拆除决定书》，W女士应在法定期限内（收到决定书60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼）坚决启动法律程序。在诉讼中，可集中攻击以下几点：（1）行政决定程序违法；（2）认定事实不清，未充分考虑历史协议形成的信赖利益；（3）适用法律错误，未准确适用《城乡规划法》第六十四条关于“是否严重影响规划”的区分规定，直接选择拆除措施违反比例原则；（4）行政行为显失公正，涉嫌选择性执法。诉讼的目的不仅在于阻止拆除，更在于迫使行政机关在法庭上严肃、全面地重新审视其决定的合法性与合理性。
结语：W女士的民宿困局，是快速城镇化与严格规划管理交织下产生的典型矛盾。它拷问着基层治理的智慧：执法，是为了机械地清除所有“不合规”的痕迹，还是为了在秩序与发展、历史与当下、个人信赖与公共利益之间，寻求一个更具包容性与建设性的解决方案？法律并非只有刚性拆除这一把锤子。
对于W女士这样基于基层组织认可、长期存续、服务于地方经济且无实质严重危害的“历史遗留建设”，更应体现法律的温度与弹性，探索“分类处理、整改优先”的路径。这不仅是对个体正当权益的保护，也是对行政理性与公信力的维护。