当“一户一宅”遇上宅基地改革……

导语:“一户一宅”旨在保障农民基本生活保障的理念早已深入人心。然而事实上,随着农村经济的发展和人民生活水平的提高,“一户一宅”也出现了诸多例外情况。“没地”或者“多地”不再是一杆子违法。本文,在明律师就带您梳理束流宅地基改革对“一户一宅”的突破。

尽管有一户一宅的法律规定,但中国事实上一直存在“一户多宅”的情况。根据2017年第三次全国农业普查结果显示:在拥有自己住房的农户中,拥有两处住房的农户占比为 11.6%。“一户多宅”的情况早已见怪不怪了。造成以上情况的原因有很多,其中涉及宅基地改革的、对农民“一户一宅”影响较大的,可以概括为以下三个方面:

1.有偿使用

对于历史原因造成超标准占用宅基地和一户多宅的、或者非本集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地的,国家明确在《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中指出:“由农村集体经济组织主导,探索有偿使用。”

在有偿使用的具体形式上,主要有两种:一是流转缴费,二是取得缴费。前者是指本集体成员初次取得限额面积内的宅基地使用权实行无偿制度,非本集体成员受让使用权时缴纳使用费;后者是指本集体成员初次取得限额面积内的宅基地使用权实行有偿制度,在有偿使用期内,无论是本集体成员还是非本集体成员受让使用权均无需在转让费之外再额外支付宅基地使用费。

简言之,农民们若因历史原因、继承等占有了超额的宅基地,要么最初不用缴费、转让时缴费;要么最初缴费了,转让时不需要再缴费了。故此,“一户多宅”获得了一种通过缴费来取得合法资格的途径。

2.自愿退出

随着越来越多农民在城市中扎根,再留有农村的宅基地已无必要。通过自愿退出的方式,一方面可以使农民获得一笔补偿,另一方面有利于村集体对宅基地的优化分配。根据第三次全国农业普查结果显示,拥有两处及以上住房的农户中,在城中已经有商品房占比为8.7%。因此对于这部分城里有房的农民而言,自愿退出后的“无宅”并未影响自己的基本生活,反而获得了一笔补偿。

当“一户一宅”遇上宅基地改革……

各地在探索宅基地自愿退出的方式上也颇具特色。例如安徽金寨的“置换式”(在一定条件下,农民以宅基地使用权及地上附着的建筑物、构筑物换取统一建设的住房或一定数额的货币)、浙江义乌的“变现式”(将农民退出的宅基地整治为耕地,腾出的建设用地指标转化为收益返还农民和村集体)、宁夏平罗的“收储式”(由村集体对宅基地和房屋统一进行收储并登记造册,并将宅基地有偿退出与移民搬迁安置相结合)等。

在明律师提醒您,无论采用那种方式自愿有偿退出,前提一定是“自愿”,任何人不可强迫农民们交出宅基地。

3.转让解禁

所谓“转让解禁”,主要是农民可以在更大的范围内转让宅基地使用权。宅基地最初是为了保证农民拥有基本的居住条件,因此我国曾经严格限制其转让。随着人地矛盾的加剧与盘活土地的需要,各地放宽了对于宅基地使用权的限制,转让解禁的范围也有所扩大,具体而言有以下三类:

其一,将宅基地使用权转化成集体经营性建设用地进行转让。这是最为常见的一类宅基地使用权转让方式。其二,允许宅基地在一定条件下跨集体经济组织转让。例如,义乌市的规定(已完成新农村建设的村庄,经村民代表会议同意,所在镇人民政府或街道办事处审核,报国土局、农林局备案后,允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让)。其三,宅基地使用权不转让,与受让人共建共享。例如,泸县的相关规定。

在明律师提醒您,宅基地的相关问题较为复杂,一般涉及多个时期的法律文件和各地不同的管理规定。因此对于“没地”和“多地”的农民而言,不能一概认为只要违背了“一户一宅”就是违法。如果对宅基地改革的相关问题仍然存有疑惑、对自己宅地基上的合法权益有争取的需要,一定要找专业的律师咨询。作者:赖佩琳

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