对于征地拆迁,被征收人最关心的就是我最终能补偿多少。实践中,当征收方给出一个补偿标准的时候,往往是偏低的。这时候被征收人自然是拒绝签拆迁协议。但征收方会跟被征收人说:“补偿价都是上头明确定好的,是政策要求,大家都要这么补,就算个人不同意也没用。”

征收方的话是真的吗?即使补偿价格很低,但只要是“上头”规定,政策要求,补偿价格就已经“内定”好了。这逻辑不管从情理上,还是从法理上讲,都是说不通的。

那如果不按“上头”规定的补偿价格走,被征收人最终的拆迁补偿是多少,由什么标准来估算呢?在明律师根据多年的征收拆迁代理经验告诉你,被征收人最终的补偿利益数额,关键在于这三方面的影响:

一、征收补偿安置方案中的价格标准

征收补偿方案,也就是征收方所说的“政策”。每个地方的征收拆迁,都必须有征收补偿方案,补偿方案中有关于补偿价格标准的内容。方案中的补偿标准是综合整个征收拆迁地区所有情况制定出的一个平均标准。

所谓“平均标准”,就是指具体到被征收个人的补偿,其补偿价格在“平均补偿标准”上下浮动,不能偏离太多。方案中补偿标准是计算被征收人补偿利益最关键的参考。

当然,如果方案里的补偿标准严重不合理,相对于被征收人土地房屋的市场价格要低很多的话,被征收人可以要求通过听证等法律途径去修改它。

第二,专业评估机构根据每户被征收人的具体情况,作出的分户评估结果。

如上所述,补偿方案中的补偿标准是整个的一个平均标准。那么对于被征收个人的补偿依据就是具体的评估报告结果了。

刘勇进律师:拆迁补偿最终有多少,取决于这三个方面!

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

由此可见,评估结果对于依法确定被征收个人的征收拆迁补偿数额多寡有决定性作用。因此,在明律师强烈建议被征收人朋友将思维方式从单纯看重征收方给出的最终补偿条件,合理转变为关注得出这一补偿标准结果的过程。即要选好合适的评估机构以及合适的评估方法,做好预防和反击两手准备。

第三,每户被拆迁人单独和拆迁方进行协商的结果。

在征收拆迁中,上述两个方面其实最终都会归于最后的协商上。实践中,不管补偿方案中的补偿标准是多少,也不管评估后补偿利益的高低,只要被征收人觉得不合理,最后都可以通过与征收方协商来改变前两个方面得出的补偿结果。当然,这里的“协商”,是要讲究战略技巧的,并不是谁都能去协商出一个好结果。总而言之,征收拆迁,是被征收人与征收方的博弈。被征收人博弈的筹码除了自己的房屋土地,更重要的是如何利用自己的房屋土地去协商谈判,这里面就涉及到对法律的运用和征收拆迁经验的积累,这两方面都要依赖于专业征拆律师,在征收拆迁过程中抓住征收方的违法过错处,通过行政复议或者行政诉讼的方式来掌控谈判主动权,进而才能进行有利的协商谈判。

所以,在明律师提醒大家:每个被征收人的具体补偿条件,不只是征收方说了就算的,被征收人户的意见很重要。如果征收方拿“没得商量,给你多少补偿你就拿多少补偿”这种话来忽悠你,你千万别信,那是违法的。(文/黄小仙)

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