收藏版！2020年遇征收拆迁，你的房屋究竟怎么拆？怎么补？
导读：“拆迁补偿”无疑是对老百姓的房屋影响最大的事情，而2020年的征收拆迁又因《土地管理法》的修订和新冠病毒疫情的暴发而变得不同寻常。在此背景下，你的房屋究竟该怎么拆？又该怎样补？老百姓又要注意些什么？本文，刘勇进律师为大家重新梳理最基础的法规和政策原则，帮助大家找寻到拆迁中生活的前行方向。
【房屋怎么拆？司法强拆与行政强拆并存】
遭遇征收拆迁、棚改腾退等等名义的项目，你的房屋将会以何种形式被拆除？若老百姓与征收方就补偿安置谈得挺好，如期签订了补偿安置协议并腾房搬家，那么这就不需要咱老百姓操心了。
但在签不下来约的情况下，“强制拆除”就会成为萦绕在被拆迁人耳边挥之不去的阴影。现阶段，强制拆除是两种途径并存：“合法建筑，司法强拆；违法建筑，行政强拆”。
简言之，对于证照齐全、建造来源明确、不存在违法用地或者违反城乡规划情形的房屋而言，征收方必须依法对其作出补偿决定，保障“先补偿，后搬迁”原则的落实。
被拆迁人逾期仍不配合搬迁的，征收方才有权申请人民法院强制执行。最终，房屋由人民法院通过准予执行裁定予以强制拆除，当然实际的执行者很可能仍是地方政府。
与此相对照，若房屋证照不全甚至诸证皆无，系当事人私自搭建，甚至经查证存在违法用地或者违反城乡规划的情形，那么规划和自然资源、城管、乡镇政府（街道办事处）等主体将依法作出责令限期拆除的行政决定，并在起诉期限届满后当事人仍不履行的情况下实施行政强拆。
综合上述两大类强拆途径，大家不难看出，合法强拆的前提条件有三——主体明确，程序合法，有明确的事实依据。
故此，诸如“误拆、帮拆、偷拆”等坊间流传的拆除房屋方式均系明显违法。“误拆”属于事实不清，拆错了房子；“帮拆”属于主体违法，“村民自治”无权侵害他人的物权；“偷拆”属于程序违法，强拆前未明确告知当事人且未履行相应程序……
除此之外，当事人要牢记一点原则：对自己的房屋要谨慎实施自行拆除。一旦自行拆除了，即意味着你对自己的财产进行了处分，不存在其他主体强制拆除房屋的事实。即使事后发现房屋依法“不该拆”，你的权利救济也可能遇到麻烦。
【房屋怎么补？记以下几点其实就行了！】
在法治环境稳步提升的今天，赤裸裸的违法强拆行为逐步减少，老百姓有着更充分的空间来琢磨怎样获取公平、合理的补偿安置。
那么究竟补偿多少才算是公平、合理呢？区分国有土地上房屋和农村集体土地上房屋，在明律师为大家简述如下：
对于城市国有土地上房屋而言，其补偿标准、项目、方式、数额形成依据等均由《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范。
简言之，被征收人只需要记住两点：
- 所应获取的补偿应当不低于经依法评估得出的被征收房屋类似房地产的市场价格，即“征一至少还一”，并在“1:1”的前提下适度改善居住条件，享受零点几的额外补偿或者补助系数。
就2020年的实务状况而言，1:1.3比较具有普遍性，高于1:1.5的不多见，再往上提升更是想都不敢想的。
某种意义上讲，真正需要依法救济权利的，恰恰是那些因房屋无证等因素达不到“1:1”的。
需要指出的是，这里的“1:1”强调得是房屋价值的1:1，而不是面积或者居住人口的1:1。若你从市区被搬迁到郊外，所获得的安置房面积自然应当高于被拆除房屋的面积。
- 房屋价值评估是核心环节。前述补偿标准原则中的“1”是多少，靠得就是专业评估机构所出具的评估报告。
老百姓要依据《国有土地上房屋征收评估办法》及所在地的地方性规定明晰这一过程中的权利义务，积极行使参与选择评估机构、配合入户实地查勘、要求解释说明、申请复核和专家委员会鉴定等权利。
评估结果直接决定补偿数额，至于补偿方式选择等等都属后话，其重要性无法与评估结果相比。老百姓若对这一环节弄不清楚，一定要及时咨询专业律师，否则稀里糊涂之下自己的补偿数额就被基本“定下了”，再想提升难度将会很大。
而对于农村集体土地上的房屋尤其是宅基地上房屋而言，新修订的《土地管理法》第48条明确规定了其补偿的原则和方式。这里需要广大农民朋友记住3点：
- 补偿方式一共3种——重新安排宅基地建房、提供安置房和货币补偿。第一种实现起来难度较大，后面两种原则上可以自主选择。如果完全不让选，特别是只提供货币补偿，项目的合法性通常存疑；
- 补偿费用包括“地钱”和“房钱”两部分。“地钱”即对宅基地使用权价值的补偿，有的地方叫“宅基地的区位补偿价”，更多的地方则直接按“1.0”的系数参照执行征地区片综合地价的标准。这个标准都是公开的，大家可以在各省自然资源部门的网站上查询到。
“房钱”则主要是被拆迁房屋的重置成新价，其同样应当通过专业评估计算得出，且涵盖装饰装修、停产停业损失等的补偿费用，而不仅仅是单一的砖头瓦块钱。
- 对划入城市规划区范围内的“城中村”房屋，在符合司法解释规定的情形时可主张参照适用城市房屋拆迁的补偿标准，对其市场价格进行计算。此种情形下，前面提到的“地钱”计算方法将不再适用，否则会导致补偿结果的显著降低。
刘勇进律师最后要提示广大被拆迁人的是，“1:1”是房屋拆迁补偿的“黄金准则”，法言法语叫做“原有生活水平不降低、长远生计有保障”或者“及时足额给予公平合理的补偿”。而拆除房屋则必须建立在履行补偿安置职责的基础上，否则即涉嫌违法强拆。对未被拆除的房屋，被拆迁人要积极争取协商、沟通的平台以获取满意的补偿；对已被拆除的房屋，被拆迁人要及时提起确认强拆行为违法的诉讼并申请行政赔偿。这些就是2020年被拆迁人依法救济权利的大框架和思路，希望能对大家在迷茫中找寻到方向提供清晰的指引。