“拆迁住宅安置商铺”,这样的补偿合同能受法律保护吗?

导读:众所周知,房屋征收补偿安置的方式可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。关于产权调换,通常是按照被征收房屋的原用途进行置换,即住宅房屋置换住宅用房,商铺置换商铺。而“住改商”稍微复杂一些,多数地方是遵循产权登记情况置换住宅房屋,但也有地方允许按实际用途置换商铺。不过,总有一些不按常理出牌的,比如发生在甘肃省平凉市庄浪县的一宗案件里,开发商为了达到快速动迁目的,同意安置被征收人一套门面房,事后以存在重大误解为由不愿履行安置义务。那么,这样的“住宅置换商铺”的安置方式是否受法律保护呢?

 

【案件回放:承诺的商铺转眼飞了?】

2004年9月,尙女士(化名)与老李(化名)签订了《房地产买卖契约》,老李将位于甘肃省平凉市庄浪县县城一处沿街房屋的二、三层及一层院落、附属用房卖给了尙女士,老李自己保留了一层的商铺。买卖当天,双方即进行了过户登记。

2013年1月,县发改局批复同意庄浪县某开发公司修建某花苑住宅小区。项目开发商与尙女士就二、三层及一层院落、附属用房的补偿安置问题进行了协商,测量确认尙女士可补偿总房屋面积142.67平方米,开发商同意其中39.156平方米作为门面房补偿安置,剩余103.514平方米作为住宅安置,并于同年3月18日签订了《房屋拆迁补偿安置合同》。

2016年2月,某花苑住宅小区竣工验收。同年6-8月,开发商陆续向被拆迁人们交付了安置房屋。尙女士于当年7月领取了两套住宅的钥匙,然而,开发商却迟迟未向尙女士交付商铺的钥匙。

眼看着邻居们陆续领到了商铺钥匙,尙女士越来越着急,于2017年3月向庄浪县人民法院起诉要求开发商履行商铺交付义务。

然而,令尙女士没有想到的是,商铺只剩下了一间,而一楼商铺业主小李(老李之子)已经在先起诉要求开发商交付这间唯一的商铺,而法院也基于合同的有效性以及开发商提交的一份《商铺分配统计表》中明确将前述商铺指向了小李等情况,将商铺判给了小李。

2019年3月,在明律师事务所的黄艳律师代理尙女士起诉开发商折价补偿,认为现有商铺已经全部置换给其他被征收人,导致尙女士无商铺可选,开发商应当根据《合同法》第107条的规定承担违约责任,按照市场价格进行折价补偿。

就具体折价补偿标准,黄艳律师则代为向法庭申请参照判给了小李的商铺进行市场价格评估鉴定。

2019年8月,庄浪县人民法院作出一审判决,认为尙女士与开发商签订的《房屋拆迁补偿安置合同》是其真实意思的表示,不违反法律的效力性禁止性规定,属合法有效合同,双方应依约履行。开发商应当按照鉴定价格11700元/平方米补偿尙女士商铺价款68.7万余元。

【上诉风云涌动:一方欺诈,一方重大误解?】

一审的胜诉无疑刺激到了开发商,开发商委托了律师进行上诉。这轮精心准备的上诉中,开发商诉称由于工期紧张,其妥协,在各住户未提供房产证的情况下与各户签订了补偿合同,但言明在工程竣工交付置换时依据房产证进行置换,原来是住宅的置换住宅,原来是商铺的置换商铺。

在开发商与尙女士签订补偿合同时,尙女士在二楼居住,一楼为商铺,开发商遂以为一楼商铺为其所有。合同签订一周后,小李找到开发商说一楼商铺为其所有,开发商为了工程能顺利进行,遂又与小李签订了《房屋拆迁补偿安置合同》,并再次言明谁有房产证给谁置换。

后来小李向县法院起诉,并提交了一楼商铺的房产证,最终法院将置换商铺判给了小李,开发商才知道一楼商铺真正的所有权人为小李。

开发商认为,尙女士在签约时故意欺诈,声称拥有一层商铺所有权,自己是基于错误认知与其签订协议同意置换商铺的。由于尙女士在拆迁之前就不拥有商铺,所以开发商没有依据为其置换商铺。

2019年11月,平凉市中级人民法院进行了二审开庭,黄艳律师与尙女士的女儿一起到庭参加庭审。开发商则带了小李作为新的证人,试图证明原商铺为小李所有,且签约时开发商曾明确表示谁有房产证就给谁置换商铺。

面对开发商的有备而来,黄艳律师也做足了准备功夫,针对开发商的上诉立论进行了层层拆解:

①假设存在一楼商铺所有权人的错误认知,开发商在2013年与小李签订补偿合同时就已经能够对商铺所有权作出判断,但其未在法定一年除斥期间内起诉要求撤销或变更合同,本诉中已然丧失了撤销权;

②开发商与尙女士签订的协议中,有一条明确记载了“乙方(尙女士)8户人家要同心协力,尽快尽早地搞好拆迁、开发……”虽然小李签约时间比尙女士晚,但在小李之后还有三家商铺业主先后签订补偿合同。

可见,开发商一开始就没有漏算小李,而是对各个被拆迁户的情况均有所了解。尙女士未曾欺诈,开发商也未曾有过其所主张的“重大误解”。

2020年1月的元旦假期刚过,尙女士在忐忑中等来了平凉市中级人民法院的终审判决。主审法官采纳了黄艳律师的答辩意见,认可开发商一则超过了可撤销合同的期限,二则从合同可见开发商明知尙女士无原始商铺,因需要占用尙女士院落而同意给其置换一间商铺,遂认为开发商的上诉理由不能成立,判决驳回上诉,维持原判。

【律师说法:非常规约定需谨慎】

无效合同是相对有效合同而言的。所谓无效合同,是指合同虽然已经成立,但严重欠缺有效要件,在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。

根据《合同法》第五十二条,合同无效一共五种情形:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

就本案这类“拆迁住宅安置商铺”的补偿安置合同,一般认为并不违反现行法律、行政法规的强制性效力性规定,属于合法有效的合同。

当然,拆迁人一方有的时候可能会从其他角度巧立名目,来试图突破合同效力,比如本案中的开发商就声称尙女士存在欺诈情形。更有严重的秋后算账情形——通过诈骗罪或合同诈骗罪进行刑事追责。

因此,广大被拆迁人在签订补偿安置合同的过程中,在针对非常规事项立约时,不妨提前咨询专业律师的意见,将可能潜藏其中的“雷”提前排除,以免事后遭遇履行困难甚至更大的麻烦。

 

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