新冠肺炎疫情笼罩,征地拆迁中该如何调整协商谈判策略?

导读:补偿是谈下来的,不是“打(官司)”下来的,这是征收拆迁领域的一句至理名言。而在2020年新型冠状病毒肺炎疫情的阴影笼罩下,还有没有人和被征收人谈,究竟该如何谈就成了很现实的问题。无疑,我们的协商谈判策略也是需要根据社会情势的变化来进行调整的。本文,刘勇进律师就为大家浅析这方面的事情。

【应对疫情篇:注意把握3大原则】

一是要准确判断自己所涉项目的性质和进展状况。不同的项目受疫情的影响也是不同的。如果自己所面对的是一般的建设或者保障性的改造项目,其有较大概率处于“暂停”的状态,且恢复时间“待定”。

而在征收方不急于拆除房屋用地的情形下,协商谈判的时机尚不成熟,甚至有可能没人理你。在此情况下,暂时按捺住焦虑不安的情绪实属必要。房子暂时也没人来拆了,该住住,耐心等待协商谈判契机的到来。

而对于推进比较急的项目,被征收人则要在专业律师的指导下及时与征收方协商沟通,始终保持沟通渠道的畅通对实现补偿利益诉求十分重要。

二是要始终牢记通过法律途径捕捉拆迁方的违法点,为协商谈判获取有分量的筹码。尤其是当农村征地的程序明显违法或者补偿数额显著过低时,其一定会通过各种违法情形有所反映。此时,“按点拿分”就显得很重要了。我们捕捉到的违法点越准越多,协商沟通的空间自然就会越大。

一般而言,专业律师所发送的律师函都是围绕具体项目的违法点展开的,一为监督督促地方政府依法履职,二为协商沟通搭建平等的渠道。

三要注意保持好自身的状态,不要因疫情的持续而陷入过度的紧张、焦虑和不安之中。征收补偿纠纷延续上几年时间的实属正常,只有有能力坚持的被征收人才能获取满意的结果。

共度时艰,是当下在明律师要与广大被征收人一道去面对和努力的目标。

【常规协商谈判策略,值得复习】

很多被征收人在跟征收方谈判时,直接将自己的心理预期价位告知对方。这时,很容易造成被动的局面。谈判过程中要做到心中有数。

首先,能获得多少补偿安置不是被征收人单方面张口就来的,而是严格依据法律和政策评估计算出来的。

要弄清楚自己房子的用途、法律性质,房子市场价值多少钱、装饰装修花了多少钱等问题。这样我们对自己能得到多少补偿心里就有了一个底。

在谈判开始前要做好充足的准备,基础信息的收集必不可少。每一位被拆迁人都应该知道,自己的房子被拆迁,是因为什么项目拆迁,拆迁后干什么用;要明白,用途不同,拆迁补偿也有所不同。

要弄清楚所涉项目的性质和拆迁主体,是地方政府组织的征收项目还是市场主体参与的拆迁、腾退项目。

如果被征收人不知道该如何下手,可寻求专业征地拆迁律师的帮助。

其次,与征收方谈判时要主动掌握谈判的局势。被征收人一定要注意,千万不要选择容易被限制自身人身自由的地方,避免在协商谈判的过程中反被逼签。

征收方在前期会打听被征收人的心理价位。这时,被征收人要掌握房子价值的实际情况,如果您不了解房子的价值,切记不要轻易报价,报价高、低都是对自己不利的。

所以面临报价问题,一定要事先了解清楚,对于可能拿到多少补偿做到心中有数。且在谈判过程中要养成录音的习惯,一旦谈判失败,也可为后期工作留下证据。

最后,要保持心态的平和理性,不要过于偏激、片面地看待你的协商沟通对象。实践中,我们一些被征收人一旦遭遇不公,往往失去理智。只要是与拆迁相关的工作人员,就视为仇敌,常常聊着聊着偏离了主题,控诉社会不公,找不到说理的地方。本来好好的协商谈判,变成了批斗会,起不到任何作用。

我们不排除一些地方确实存在违法逼签、强拆,肆意侵害被征收人补偿权益的现象。但是大多数拆迁工作人员都只是在尽职尽责的做它的本职工作,不能被一棍子打死。

倘若被征收人一上来就对其一通否定、指责甚至辱骂,那么又如何才能指望其积极解决你所面临的补偿安置矛盾呢?凡事人心比人心,相互理解和尊重是一切协商沟通的前提。

遇到我们所认为的不公平、不合理的补偿,我们内心郁闷甚至愤怒,这是人之常情。但被征收人也要意识到自己认知、思维的局限性,不要陷入自己的逻辑里转不出弯儿来。“认死理儿”和坚持捍卫自己的合法补偿权益并不是一个概念。

特别提示大家,若没有就补偿问题与征收方协商一致,那就不要签订任何的补偿协议。不要听信征收方说的“这是什么模拟协议,不起任何效力的”鬼话。

一旦签下了协议,一般就意味着是被征收人的真实意思表示,即便被征收人主张协议系基于重大误解所签,想要通过诉讼将其撤销难度也会很大。这种处境还是尽量避免为好。

刘勇进律师最后提示广大被征收人,每一次的谈判都是赢得这场胜利的关键,故此对于协商谈判大家要一定重视,不要轻易将好不容易创造出来的机会“谈崩”或者选择消极逃避。同时,切记不要陷入“谈判陷阱”,切勿在谈判中“狮子大开口”,导致自己陷入被动局面。毕竟,合理合法的诉求是一切协商谈判的基础。

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