棚户区改造2020再出发,城市、农村分别怎样改?

青海省住房和城乡建设厅于近日向各地下达了2020年度全省城镇棚户区改造项目任务,明确全年实施城镇棚户区改造11324套,确保一季度形成实物工作量,6月底前开工50%以上。而在春节前,江西省提出了2020年全年完成23.39万套的开工任务。显然,在新冠肺炎疫情逐步缓解后,各地的棚户区改造项目将按计划陆续上马,持续逾10年的“棚改”仍将是老百姓改善居住条件的重要契机。那么,棚户区改造项目相较于以往会有哪些变化和调整呢?广大被征收人救济权利的“点”又在哪里呢?

 

【城镇棚户区改造:由拆旧建新到“修缮更新”】

城镇棚户区改造是“棚改”这类保障性安居工程项目2008年一开始时的标志。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中将棚改分为城市、国有工矿、国有林区和国有垦区这4大类,并不涉及农村集体土地上的房屋。

在过去的若干年间,城镇棚户区改造主要以国有土地上房屋征收的形式推动,其程序须严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

也就是说,至少在过去的10年间,棚改基本上意味着拆迁。

而从另一个角度看,棚改项目需要引入市场主体的充分参与,且享有许多审批快捷通道等优惠政策,这就与拆迁项目严格的“程序性”产生了较难调和的矛盾。

一方想要快,一方却主张依法提起复议、诉讼等程序以追求补偿条件的提升,棚改项目长期延宕,许多签约搬迁户多年难以入住安置房,各种矛盾问题层出不穷。

不过事实上,棚改并非要与拆迁完全划等号。前述《意见》中就明确,城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。

故此,自2019年以来,城镇老旧小区改造项目应运而生。由“拆”到“不拆”,许多人翘首期盼多年的“拆迁致富”梦基本破灭了。

可以肯定的一点是,“不拆”的项目会越来越多,“拆”的项目会逐步减少。

对于广大仍能够赶上后者的被征收人而言,珍惜机会、把握权利是第一位的。

刘勇进律师提示这批被征收人注意以下4点:

其一,强化针对拟定的征收补偿方案提出意见、要求听证的权利,特别是专门为旧城区改建类项目所设立的听证会程序,要尽力争取;

其二,重视房地产价格评估的全流程参与、监督,从选定评估机构、征收调查登记、入户实地查勘、初步分户评估结果公示、接收评估报告等步骤逐一抓紧落实,切勿稀里糊涂之中就耗到了补偿决定的出炉。有异议要及时要求解释说明、修正,直至申请复核和专家委员会鉴定;

其三,若对补偿方案所确立的标准、内容、方式等不愿接受,就不要轻易签订预征收补偿协议或者任何其他形式的文字材料,不要因数额不多的政策性奖励金而放弃依法救济的尝试;

其四,在就近地段或者改建地段回迁、外迁和货币补偿之间适度灵活选择,有时会给补偿条件的提升创造出一定的空间。坚持要求回迁,补偿安置面积提升的空间是有限的。

非要增加一点,那就是补偿诉求要适度合理,“差不多就得了”,不要违背了棚改政策的良好初衷。

 

【农村棚户区改造:区分项目性质最关键】

相较于城镇,农村棚改的情况要复杂得多。其中最麻烦的一点在于,我们无法通过“棚户区改造”这一名义来确定涉案项目的具体法律性质。

简单地讲,农民朋友需要区分你所遇到的项目是征收还是非征收。

对于名为“棚户区改造”的农村集体土地征收项目,要重点审查其是否履行了《土地管理法》规定的征地报批程序,是否保障了农村村民的知情权、参与权和监督权。

若涉案项目连省政府的征地批复都没能获取就开始谈判甚至施工,那么其属于“未批先征”“少批多征”的可能性就会客观存在,涉嫌土地违法。

遇到这类项目,由于其确系地方政府所主导、负责的拆迁项目,尽管有些“名不对题”,但仍需在法律框架内严格执行,故村民的合法权益还是能够得到保障的,依法救济的渠道也是比较清晰的。

而对于非征收的“旧村改造”“城中村改造”类项目,大家要加强对补偿安置方案的研读力度。若发现其中内容明显较征收项目的标准偏低,不能保证被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障,就一定不要配合签任何字,更不要轻易交出土地、房屋。

须知,非征收项目不具有行政强制性,拆迁方一般多为开发商等民事主体或者村委会等基层群众性自治组织,村民参与与否全凭自愿,任何人无权强迫其签字、搬迁。

特别需要强调的是,被拆迁人切勿听信拆迁方的宣传自行动手拆除房屋。“自拆”否定了“强拆”的存在,被拆迁人将因此而丧失起诉确认强拆行为违法的重要救济途径,等于是自摆乌龙,后果不堪设想。

一般而言,这类旧村改造项目法治状况的好坏与村委会、村集体的法治观念直接相关,其中牵涉许多“村民自治”范畴的问题。故及时咨询专业律师,从这个层面上想办法、做调整,也不失为一种问题的解决之道。

总之,在农村地区碰上“棚户区改造”,被拆迁人切勿在未弄清项目性质、所涉范围土地性质的情况下擅自“照方抓药”,一定要通过全面、科学的信息公开申请查明事实,再确定下一步的权利救济动向。

 

刘勇进律师最后想提示大家的是,2020年城镇棚户区改造的绝对数量肯定是持续向下的,但农村地区名为“棚户区改造”的拆迁项目数量完全有进一步增多的可能性。“瞎起名”的现象是很普遍的,尤其是在“拆迁”这个词已经基本被弃用的情况下。而且,任何一个棚户区改造项目只要改到你头顶上了,那对你而言就是100%的重大影响。

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