为何同地不同价?国有土地和集体土地征拆的区别

很多人都知道,城市拆迁和农村拆迁的补偿标准差距很大,但并不知道为什么,这个问题的根源在于城市和农村的土地性质不同。城市的土地属于国家所有,农村的土地多为集体所有。

国有土地和集体土地上的拆迁都有哪些相同和区别?今天,刘勇进律师就和大家聊聊这个问题。首先我们应该先了解,国有土地和集体土地分别包括什么。

 

国有土地包括:

城市市区的土地;

农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

国家依法征用的土地;

依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂等土地;

 

集体土地包括

农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;

宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。

 

01.都以公共利益为前提

城市和农村进行征收行为,都必须基于“公共利益需要”。所谓的“商业开发项目”将不得以征收的名义出现,被征收人也应当在实践中,审核自身所面临的征收项目,是不是挂着“公共利益”的旗号,而实际进行商业开发。

 

02.适用法律不同

集体土地上房屋征收主要按照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等规定流程进行;国有土地上房屋征收主要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定来进行。

 

03.征收对象不同

征收集体土地上房屋,是针对农村被征收集体土地上的房屋,被征收人是持有集体土地使用权证书的乡、村、村民小组等集体经济组织或村民;国有土地上房屋征收,是针对城市规划区内国有土地上的房屋,被征收人是持有国有土地使用权证的单位或城市居民。

 

04.补偿标准不同

在补偿的标准方面,国有土地上房屋拆迁普遍较高。

对国有土地上的房屋征收的补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。这也是为什么城市拆迁所获得赔偿数额普遍较高的原因,因拆迁获得百万甚至千万都是可能发生的事情。

集体土地上房屋因涉及到基本居住保障,补偿标准概括为“生活水平不降低,长远生计有保障”,实际操作中补偿方式也各不相同,比如有些地方拆迁后统一分配宅基地,就会采取重置成本进行补偿,即根据房屋的性质、结构、使用期限等因素,从建筑施工角度衡量房屋价值。同时,因征收造成的搬迁、临时安置、室内装饰装修等费用也应予以补偿。

 

05.拆迁流程不同

法律的完善程度和维权的手段多样性来看,目前集体土地拆迁更胜一筹!

因为2020年1月1日出台了全新的《土地管理法》,国有土地上房屋拆迁和集体土地上房屋拆迁的流程出现了一定的差异,同样是“先补偿,后搬迁”,但征询意见的程序却差异巨大。

国有土地上房屋拆迁,被征收人如果对补偿标准不满意,可以对补偿数额提出意见,却不能以此为理由直接拒绝征收。

但集体土地上房屋拆迁,如果大多数村民对补偿标准不满意,征收决定就难以通过审批,换句话说就是不仅可以拒绝过低补偿,一定程度还能拒绝征收土地。

 

 

 

06.

权利人救济渠道不同

 

集体土地征收时,对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施,在协调和裁决之后再申请复议或诉讼。

 

国有土地上房屋征收时,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

 

07.

同地能同价吗?

 

同样是房屋,如果仅仅因为房子下的土地性质不同便完全适用两部不同的法律,是否会出现“同地不同补”这样不公平的现象呢?

 

确实会,所以法律也对此作出了补充,对于已经完成土地征收,但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。

 

换句话说,对于“城中村”拆迁,适用的是集体土地的法律法规,却优先适用城市房屋拆迁的补偿标准,维权和补偿均受到特殊优待。

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