“一户多宅”遇征收没补偿,按违建全拆光?没那么容易

导读:随着《土地管理法》的修改,“一户一宅”原则又开始成为农民朋友热议的话题。毕竟这一规定已存在了几十年,而“一户多宅”的情形又的确客观存在。我们都知道“一户多宅”原则上是违法的,一经查实多占的宅基地就会被收回。那么,“一户多宅”在面临征收拆迁时真的没有补偿吗?多出来的“宅”要被按违建定性进而全部拆光吗?

【“一户多宅”的认定】
新修改的《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

所谓“一户”通常是以户口簿为准,户口上不管有几个人都算“一户”,“一宅”就是指一处宅基地。

各地区应结合本地实际情况,制定统一的农村宅基地面积标准和申请条件,不符合条件的不予批准宅基地。如果农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人之后,再申请宅基地的,不得批准。今后在处置自家房屋时,一定要格外慎重,咨询专业的相关人士,以免给自己造成不可挽回的损失。

《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中指出,对一户违法占有两处宅基地的,核实后应收回一处。故此,对乱占宅基地行为的查处、分类处置近些年始终在推进当中。

在政策出台之前,由于前些年的管理并不是很严格,历史遗留下来的“一户多宅”问题有很多。“一户一宅”政策的推行,以及建立健全不动产统一登记制度,统一确权登记、统一发证,在一定程度上也为清理、处置这类问题创造了条件。

【“一户多宅”仍有望得到补偿的情形】
1.宅基地总面积不超标的

“一户一宅”不能只从字面理解其意思,不是说所有“一户一宅”就一定合法,其判断标准是宅基地面积有没有超出省、自治区、直辖市规定的标准。

一些现有宅基地面积较小,不能满足人口的居住条件,且原有宅基地又不适合扩建。针对这种情况,只要村民主动申请,并得到相关部门的批准,且两块宅基地的总面积不超过当地限制面积的标准,可以认定是合法的。

2.与父母分户后新建的房屋

在农村这种问题很普遍,子女成家之前与父母是同一个户口,待子女成家之后,一般都会选择与父母分开住,从原来的房子里搬出来,另组成新家。针对这种情况,新建房屋占用的宅基地,如果符合相关规划,经过本村村民集体同意并公告,且无异议的,可以依法予以确权登记,将其合法化。

3.合法继承的房屋

依据我国法律的规定,宅基地所有权与使用权是相分离的,宅基地归集体经济组织所有,村民仅享有的是使用权,因此宅基地是不能被继承的。但是房屋可以继承,依据“地随房走”的原则,村民可以获得房屋所在宅基地的使用权。

需要注意的是,并不是所有继承了宅基地上房屋的人都可以获得宅基地使用权。对于已经将户口转为城镇户口或在本集体经济组织外新取得宅基地的继承人,其只能继续居住使用涉案房屋。因其已不具备本集体经济组织成员资格,在征收拆迁时其只能主张分得房屋的重置成新补偿,而不能获得宅基地的区位补偿。

4.合法买卖的房屋

在本村集体内部自行进行交易,只要在购买时按照规定的转让程序,经村民大会表决,村集体公示且其他村民没有异议的,宅基地进行权利主体变更之后,也可以被认定是合法的。需要注意的是,仅限于本村内部进行买卖,如果买其他村集体的或者城市户口买了农村的房屋,这种情况通常是不受法律保护的。

当然,个别宅基地制度改革试点地区正在探索“跨村镇流转宅基地使用权”的新模式,这要另当别论,且目前仅限于改革试点的很小区域内。

5.户籍回迁

对于外出上学、参军入伍等将户口迁出,将来毕业或者退伍时需要迁回户口的部分人群,根据当地的政策可能导致一户多宅的情况,这种情况也是合法的。遇到拆迁时仍可以得到相应补偿。

需要指出的是,在农村认定违建必须严格依据《土地管理法》和《城乡规划法》的规定,准确查明涉案房屋的建造年代、使用情况、面积、层高、所占土地性质等客观情况,而不得简单的以违反“一户一宅”原则为由将房屋予以强制拆除或对人员进行强制清退。

“一户多宅”若无合法、合理性,其多出来的“宅”事实上属于违反乡村庄规划类的违建,那么乡镇人民政府有权对其予以查处。

而村民若对村委会对相关问题的决议、处置意见不服的,可以向上级政府反映,也可以直接针对村委会提起诉讼进行救济。

刘勇进律师最后想提示大家,目前虽然有些“一户多宅”的特殊情形不能算是违法,在拆迁补偿时可以得到补偿,但“一户多宅”这种现象是不正常的。随着“一户一宅”政策的具体落实,在将来必然不会继续新增“一户多宅”的现象。所以,广大农民朋友应该重视这个问题,没有进行确权登记的及时进行登记,明确权属,确保自己的合法权益。

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