90%的被征收人还不知道的棚改特殊规定,一文完整解析!

导读:2019年年初的新年贺词中提到了一个征收领域热词“棚户区改造”。国家将棚户区改造列为保障性安居工程,中央财政还通过专项转移支付安排资金,支持各地方棚户区改造。可见,国家对棚户区改造这一重大的民生工程高度重视,棚改仍将在全国范围内继续推进。棚户区改造项目具有它的独特之处。对于广大被征收人来说,有必要了解一些棚户区改造项目的特点,在征收来临时做一个“明白人”,更好地维护自身权益。

【棚改的目的与意义何在?】
对于棚户区改造,法律中没有具体明确的定义。我们可以在国务院和各级人民政府的文件中,找到一些对棚改的解释。在《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中,棚改的对象有四类,城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房。

棚户区改造项目具体实施时,其名称和所涉房屋、区域可能有些区别。参照北京市的地方规定,根据《北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》和《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》,棚改项目具体可以体现为中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造、城中村边角地环境整治等。

棚户区的住房较为简陋,欠缺基础设施和配套的公共服务,居民的居住条件和生活质量较差,存在安全隐患。总之,棚户区改造项目相比其他征收项目,其针对性更强。棚户区房屋实施棚改,就是要改善棚户区居民的居住条件,解决棚户区居民的住房困难,同时通过改造提升城市环境、推进新型城镇化建设、促进经济发展。一个合法合理的棚改项目实施,对居住在棚户区内的居民来说应该是件好事。

【棚改项目的补偿方式】
棚户区改造项目一般以国有土地上房屋征收的形式开展,其补偿方式的设定也应遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,可以由被征收人在货币补偿和房屋产权调换之间选择。《条例》第二十一条中规定,因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。这一条是法规对棚改项目补偿方式的规定,只要被征收人选择产权调换,并要求在改建地段安置,征收方就应当提供改建地段的房屋。

不过,这并不代表所有棚改项目都能在改建地段或就近地段提供调换房屋。毕竟房屋资源日趋紧张,补偿资金也有限。受到文物古迹保护、区域地质环境等因素的影响,个别棚改项目无法实现“原地回迁”。在此情况下,棚改项目的补偿方式如何执行,各地区的政策也有所区别。例如,《北京市人民政府关于进一步加快推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见》中,对征收补偿有这样的表述:细化完善征收补偿政策和标准,鼓励货币化安置,规范征收补助和奖励。深入群众,宣传解读有关政策措施,深入细致做好群众工作,努力赢得广大群众的理解和支持。

被征收人要注意的是,棚改项目的补偿方式,无论如何都要给被征收人选择的空间。征收方可以鼓励货币化安置,但是不能要求被征收人必须选择哪一种补偿方式。即使项目存在某些条件限制,无法实现“原地回迁”,也应当提供就近地段或其他地区的安置房,并依法支付搬迁安置费用,保证被征收人平稳过渡。

【棚改项目可能采用预签约模式】
征收中采用预签约、预签协议的模式,被征收人可能已经不陌生了,因为这种模式主要就适用于棚改项目。在北京市、天津市、上海市的地方规定中,均采取了预签约模式。房屋征收决定作出前或作出后,房屋征收部门组织被征收人、公房承租人签署附带生效条件的补偿协议。如果达到规定的签约比例,则补偿协议生效,如果未达到签约比例,就不再实施征收。

预签约模式中,被征收人的意愿决定着棚改项目是否能继续推进。这一模式存在一定风险,被征收人面临签约时要慎重考虑。

第一,要全面审查拟预签的补偿协议的内容。例如对房屋价值的补偿是否符合《征补条例》所规定的标准,是否提供了改建地段或其他地点的产权调换房屋。我们签字同意推进的应当是一个补偿相对合理的征收项目;

第二,要考虑实施棚改对自己来说是否合适。棚改是为了改善居住条件、解决住房困难,但不排除一些棚改项目中涉及的房屋并不适合棚改。例如,有些老旧小区的房屋只是年代较久,但小区内设施齐全,居民的居住条件并不差,也不存在严重安全隐患,并没到非拆不可的程度。这样的房屋实施棚改是否合理,被征收人是有权独立发表自己的意见的。

第三,要权衡奖励金的得失。一般而言,在预签期限内签约会有一笔额外的政策性奖励金,一旦逾期未预签就可能被扣除,这对于普通老百姓而言也是一笔不小的费用。需要指出的是,是否配合早签约以领取奖励金,关键要看涉案项目的征收补偿方案是否公平合理、能够接受。如果与被征收人的内心期待过于悬殊,甚至存在诸多违法现象,那么被征收人则要慎重选择领奖励金签约,以免买不着后悔药。

【被征收人应积极行使申请听证等一系列救济权利】
《条例》第十一条规定,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。这也是棚改项目与其他征收项目的不同之处,赋予了被征收人多一项权利,被征收人应当重视并积极行使。
这一点在北京市的地方规定中就更是至关重要了。如果多数被征收人都不同意,就不能实施棚改项目。《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》中规定,旧城区改建计划确定后,区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督,大多数产权人、公房承租人同意的,方可进行旧城区改建,拟征收范围由区县人民政府确定。

被征收人如果认为征收补偿方案不合理,可以要求市、县级人民政府组织听证会,在听证会上提出具体意见,要求征收方修改方案。被征收人提出的意见是否被采纳、方案修改了哪些内容都应当及时公布。充分保障被征收人的知情权、参与权、建议权,征收项目才能更加顺利地实施。广大被征收人切勿忽视申请听证等征收早期的救济权利。尽早提出意见,与征收方搭建起沟通平台,对解决争议一定有利。即使意见没被采纳,行使救济权利的过程也可能留下关键证据,为后期的维权提供协助。

【被征收人能否拒绝搬迁?】
在绝大多数依法开展的棚改项目中,被征收人若始终不配合征收搬迁将会面临房屋被司法强拆的结局。因这类项目牵涉重大公共利益,属于典型的“少数服从多数”,故当“钉子户”无疑是不明智的举动。故此,依法维权争取公平、合理的征收补偿才是被征收人要努力的方向。

当然,并不是所有的棚改项目都要强制被征收人腾房搬家。对于采取加固修缮、街区整治提升方式开展的棚改项目,被征收人是有可能不需要搬离故土的。不过坦率讲,搬与不搬,主动权毕竟不在老百姓的手里,而是主要看项目的实施方案和所依据的政策文件。

最后,刘勇进律师提醒广大被征收人,棚改作为重大民生工程、发展工程和探索新型城镇化建设的重要途径,其出发点是好的。从改善生活环境、提高生活质量的角度来说,遇到这类征收项目,被征收人还是要积极响应配合的。同时,棚户区改造项目与其他征收项目相比存在不同之处,各地区实施棚改过程中的名称、程序、补偿设置也可能存在变通。被征收人要想保证自身权益不受损,就要积极参与征收的各项环节,积极行使法律赋予的救济权利,及时向征收方提出意见。对于自己感到无法处理的复杂问题,可以寻求律师的帮助。处理好了,棚改绝不是洪水猛兽,而是切实改善生活条件的良好契机。

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