城镇户籍子女继承宅基地使用权后,这4个问题大家最关心

导读:近日,自然资源部对人大代表有关完善不动产登记建议的答复引发了广泛热议和关注。城镇户籍子女可以依法继承农民的宅基地使用权并办理确权登记。随之而来的就是大家对城镇户籍子女继承宅基地上房屋及宅基地使用权之后一些问题的困惑和疑问。譬如城镇户籍子女继承下来的农村房屋能否在该城镇户籍子女死亡后继续继承?继承下来的农房只能用于居住吗,能否将其出租或者参与村集体的宅基地制度改革?若遇到征收拆迁,城镇户籍子女能获得补偿安置吗?

我们首先要明确的是,农村宅基地的管理、改革制度正在持续调整和完善之中,上述很多疑问目前并无法律法规层面的明确答案。

毕竟,在城镇化进程未达到今天的程度前,农民的子女依然是农民,也就不存在今天大家关注的这一新问题了。

但通过对现有法规原则的适用并结合改革的大方向,我们还是可以尝试对其给出“仅供参考”的解答的。

其一,继承农村房屋的城镇户籍子女死亡后,房屋还能否继续继承?

我们认为是可以的。城镇户籍子女或是其他继承人虽然不是本集体经济组织成员,也不具有农民身份,但其对宅基地上房屋的所有权却是完整的。

据此,只要房屋没有因建成年代久远等因素而坍塌,那么其就可以依据《民法典》的一般原理继续由该城镇户籍子女的继承人继承下去。

此时,根据“地随房走”的原则,该城镇户籍子女的继承人也同样有权继续占有使用这块宅基地,直至房屋自然坍塌、征收拆迁或者其自愿退出为止。

其二,城镇户籍子女继承农村房屋后,能否进行翻建、改建和扩建?

答案是否定的。我们认为城镇户籍子女能做的只能是基于居住生活所需的必要加固修缮和装饰装修。

而翻建、改建和扩建均需要获取村集体的同意和自然资源规划部门的规划许可手续,对于宅基地上房屋而言这些做法均与宅基地使用权本身的身份属性和农户资格密切相关,城镇户籍子女是没有这样的资格和身份的。

其三,继承下来的农房只能用于居住吗?能不能出租经营?

事实上,这属于农村宅基地及其上房屋的盘活利用问题。而从现阶段政策看,盘活利用的前提是“闲置宅基地和农房”,且其具体步骤措施必须由村集体决议,所获利益也必须由村集体成员获取。

我们认为,出租经营这种做法与宅基地上房屋本身的存在意义是有差距的。但基于城镇户籍子女的确享有完整的房屋所有权,其出租给个人用于居住生活是没有太大问题的。

但若涉及民宿、餐饮、文创等经营活动,则需要与所在村集体的宅基地制度改革规划相一致,并且其所获利益村集体将有权“分一杯羹”(实际上就是宅基地的所有权、资格权所带来的利益)。

换言之,如果城镇户籍子女在未与村集体协商一致的情况下擅自利用宅基地上房屋从事经营活动,将可能涉嫌《土地管理法》第66条规定的“不按照批准的用途使用土地”的情形,那么村集体有权依照法定程序收回其宅基地使用权。

城镇户籍子女继承宅基地使用权后,这4个问题大家最关心

其四,城镇户籍子女继承农村房屋后,遇征收拆迁能获得补偿安置吗?

这个问题的答案应该是这样的:基于其所确权登记的房屋所有权及宅基地使用权,其当然有权获得相应的补偿。但其补偿条件、方式均可能有别于本村集体经济组织成员。

值得注意的是,新修订的《土地管理法》第48条针对农村村民住宅被征收时补偿的规定,其前提就是“农村村民住宅”,尊重得也是“农村村民意愿”,而城镇户籍子女显然不是农村村民。

事实上,对于城镇户籍子女继承农村房屋这一情形,宅基地的所有权仍然属于村集体,宅基地的使用权根据最新的答复属于城镇户籍子女,但城镇户籍子女却并不享有宅基地的“资格权”!

也就是说,因为其不是本村村民,不是本集体经济组织的成员,在本村没有承包地,不享有村民的权利和义务,也不以本村土地作为主要生产生活来源,其在房屋遇征收拆迁时所能享有的补偿安置权益也应当与村民有所区别。

那么结论就是,当这类房屋遇到征收拆迁时,根据具体项目的补偿安置方案和当地政策文件,应当依法给予城镇户籍子女被征收房屋重置成新价值的补偿,并对其享有的土地使用权价值给予补偿。单纯补偿一笔“砖头瓦块+装饰装修”费用,我们认为是不妥当的。

但同时,对城镇户籍子女的补偿应仅限于货币补偿方式,不提供村民依法享有的安置房和重新安排宅基地建房。

且对其补偿金额的计算应当严格依据宅基地上房屋的面积认定,不涉及按户籍人口数提供安置面积的方法(因这种房屋安置方式以具有本村户籍,是本集体成员为前提)。

但无论如何,有所有权必然有补偿,不能因为其不是本村成员就“白拆”,这是可以肯定的。

我们最后要指出的是,自然资源部的最新答复“新”就新在肯定了城镇户籍子女能够继承农村房屋和宅基地使用权。此前由农业农村部在2020年3月印发的《农村宅基地管理法律政策问答》第22问中对此的表述为“因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权”。由此可见,《答复》与《问答》对这一问题的表述上存在差异。

显然,围绕着城镇户籍子女继承农村房屋后的一系列问题,仍有待相关规范、原则的进一步明晰、统一,以及相关司法裁判的出现。但可以肯定的一点是,城镇户籍子女继承农村房屋并长期居住使用的权利是不容被剥夺和侵犯的。这一领域中后续问题的实践做法,等待着我们共同去摸索、探寻。

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