《民法典》施行在即,居住权人遇拆迁有补偿吗?

2020年5月28日,《民法典》表决通过,将于2021年1月1日起施行。《民法典》中新增加的“居住权”规定尤为引人关注。那么,居住权人遇到征收拆迁能够获得补偿吗?其补偿主体地位又与被征收房屋的所有权人、普通承租人有何区别呢?本文,刘勇进律师就结合现行法律规定和征收补偿领域的原理带大家初步探究一下这一问题……

 

【要点一:居住权人到底有何权利?】

要探讨居住权人是否有权获得拆迁补偿的问题,我们需要首先明确其权利的主要内容和性质地位。

居住权规定于《民法典》的第366条至第371条,属于用益物权分编,与大家所熟悉的土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权等并列。

而居住权的权能,第366条讲得简单明了:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

简言之,居住权的主要权能就是一点,即在别人的房子里长期稳定的居住生活。其区别于所有权人的最大特点是其不能是房屋的所有权人,而区别于普通承租人的最大特点在于其需要通过依法登记设立,居住权人享有的是用益物权而非基于合同而产生的债权。

那么,居住权人能否获得征收补偿呢?《民法典》并没有在牵涉征收的条款中直接规定。不过我们可以参考一下第327条的内容:

因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。

 

据此,刘勇进律师认为,居住权既然是法定的用益物权之一,其因征收拆迁而遭受影响时自然有权获得相应的补偿。

有补偿,而不是没补偿,这是问题的初步回答。

 

【要点二:居住权人的补偿权益究竟如何实现?】

在明确了居住权人有权获得补偿之后,我们再来浅析其实现补偿权益的方式。

笔者认为,结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿项目、方式和补偿协议内容的规定,针对居住权的补偿应当是这样的:

  1. 居住权人无权获得被征收房屋价值的补偿。这部分补偿明显是给予被征收房屋的所有权人的;
  2. 居住权人有权获得搬迁和临时安置的补偿。这部分补偿明显是给予因受征收影响需要搬迁和临时过渡安置的人员的。而在被征收房屋设立居住权的情形下,这部分损失显然会发生在居住权人而非所有权人头上。
  3. 居住权人无权获得停产停业损失的补偿。如前所述,居住权解决的是权利人的居住生活需求,不包括“收益”权能。住宅房屋依法也不能用于生产经营,故原则上难以产生停产停业损失的补偿。
  4. 居住权人有权获得政策性奖励金。拆迁中的奖励金主要是奖励被征收人配合签约腾房或者自愿选择某一特定补偿方式的。而在这些方面居住权人的态度将起到十分关键的作用。故此,奖励金的一部分应当属于居住权人。

 

不过,上述并非居住权人所应当获得的最重要的补偿。对“居住权”的补偿才是对其权利影响最直接、最现实的。

原则上,当被征收房屋设立有居住权时,被征收人应当与居住权人一起在签订补偿协议时选择房屋产权调换这一补偿方式,以确保其居住权能在拆迁后得到保障。

也就是说,居住权人有权继续在安置房内实现其居住生活的需要,所有权人的选择必须保障其未来的居住权益。

另一个值得稍加探讨的问题是,居住权人是否应成为征收补偿协议的一方签约主体?还是仅需要其与房屋所有权人协商达成协议解决居住问题即可?

笔者认为,参照土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权人在拆迁中的地位,居住权人应当作为签订补偿协议的一方主体出现,其居住权的补偿实现过程应当与普通承租人的债权实现体现出本质区别来。

至于在存在居住权的情况下,被征收人还能否选择货币补偿方式,能否通过货币形式给予居住权人补偿,能否通过设立居住权时的合同约定来分配补偿利益等问题,仍需要进一步的学术理论研究给出答案。

刘勇进律师最后要提示大家的是,居住权是最新出台的一种新的用益物权。在2021年《民法典》施行前,其尚不能通过合同、登记的程序付诸于实践。一旦房屋面临征收拆迁,或者设立了居住权的宅基地上房屋面临集体土地征收,补偿权益如何落实将会是一个全新的课题。我们也期待着各位朋友的真知灼见,欢迎大家通过留言、评论的方式把你对这一问题的观点和建议分享给我们。

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