一拆迁就遍地是违建,你真的得不到任何补偿了吗?

导读:拆迁与拆违,虽仅一字之差,但法律性质却截然不同。即便如此,二者在“拆”这个点上相同,因而也在实践中经常被绑在一起。不过,一拆迁就遍地是违建,还是让被拆迁人为此头疼不已,毕竟违建认定一出,补偿也就没得惦记了。面对如此局面,被拆迁人究竟该怎样做才能最大限度地保障自己的补偿权益呢?本文,刘勇进律师为大家解析这一问题。

【拆迁与拆违:打断骨头连着筋】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条将拆迁与拆违二者的关系进行了精辟的论述:
其一,拆违是一项常态化工作,而非一定要等到拆迁时一并解决的问题。对违建的查处,事实上从违建被擅自修建时就应当已经开始了。
如果“在施违建”不具有存续和发展空间,“存量违建”也就自然失去了搅局拆迁的可能性。也正因此,《条例》第24条在一开始就强调了市、县级政府及其有关部门的监管职责。
在处置“以拆违促拆迁”类案件中时常被提及的“尊重历史,照顾现实”,其中很大一部分就是指地方政府对违建查处、治理的客观状况及其所应承担的相应责任。
其二,违建认定、处置与征收拆迁是两项“泾渭分明”的工作,其应当通过“作出房屋征收决定前”这一明显的时间节点分开对待。
都是拆除房屋、腾退土地,但前者是对违法建设行为的惩处,后者则需要对合法财产权利受到影响的群众给予补偿。
基于此,法规明确二者应当适用各自的处置程序和规范严格开展,而不应混为一谈甚至人为地搅合在一起。
实践中,一些地方“配合签约搬迁就不算违建,不配合就严格处罚”的做法系典型的“黑白不分”,已为最高人民法院的相关裁判所明确否定。
更有一些地方,对涉案建筑是否系违建不进行认定、处置,而是直接在补偿安置方案中规定无证房屋不予补偿或仅给予少量补偿,试图绕开问题的实质来“一刀切”地对待涉嫌、可能违建的房屋。
在这样的现实面前,拆迁与拆违着实是“打断骨头连着筋”,被拆迁人也势必要做好同时面对这两种法律关系的准备。

【应对:被拆迁“农村无证房”能否获取补偿的关键】
如前所述,城市房屋拆迁目前因590号令的成熟施行多年而有章可循,而被拆迁的农村无证房能否获取补偿尚无明确的法规规定,主要靠各地方制定的规范性文件来调整。
不过,我们可以从山东省高级人民法院(2017)鲁行赔终17号行政赔偿判决书及其裁判要旨整理中梳理出一些重要的讯息:
由于历史、风俗习惯等原因,农村建房长期管理较松,产权管理不到位,致使农村出现很多无证房屋。
无证房屋不等于违章建筑,对征收范围内的此类建筑,政府应当组织有关部门依法进行调查、处理,而不是与违章建筑一概论之,不予补偿。
当无证房屋遭遇违法拆迁时,人民法院应当综合考虑房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、居住利益、当时的立法状况等因素确定是否赔偿……
在明律师为大家总结这段表述中认定无证房屋能否获取补偿的关键点:

一是房屋的来源。在这一裁判中,涉案房屋系由村委会建设并转让给当事人的,并非当事人在未经审批的情况下擅自“自建”,当事人在取得房屋这一环节上并无过错和违法行为。
而在另一些个案中,当事人的房屋系其单位、工厂在特殊历史时期建造的,很可能也未办理规划许可手续,但同样不应简单粗暴地将其认定为违建进而不予补偿。
二是房屋的建设时间和动机。房屋建造时间与当时的立法状况需要联系起来考虑。一般而言,若涉案农村房屋建造于2008年《城乡规划法》施行前,则其不应因未办理乡村建设规划许可证而成为违建。若涉案农村房屋建造于1998年以前,则其不应因违反“一户一宅”原则而成为违建。
这些“时间节点”的规定各地均有所不同,房屋够不够得上“历史遗留问题”的关键就在于此。无论如何,如果涉案房屋是昨天建的、一年前建的却仍然诸证皆无,其被限期拆除并不予补偿就是大概率事件了。
三是房屋的使用情况和居住利益。使用情况,强调房屋的实际用途是否系用于满足村民的基本居住生活需求。如果无证的自建房又被拿来经营、出租,甚至直接出租、出售给了城里人“建别墅”,那么其违法性显然会更容易被确认。
居住利益,则强调建房者是否依靠所建房屋居住生活。如果涉案房屋系建房者的唯一住房,即使无证、未经审批也不应在拆迁中对其不予补偿,而应当通过补办证件、适度罚款等令其取得能够获得补偿的资格身份。

【被拆迁人的权利救济之策】
面对自己的房屋被以无证、违建为由而不予补偿,甚至在遭受违法强拆后不予赔偿,被拆迁人可努力做好以下几件事:

一是在本村传出要拆迁的“风声”时及时咨询律师进行补办证件。一般来说,传出风声和真正启动拆迁之间仍留有相当的时间上的距离,此阶段被拆迁人仍可努力尝试通过法律途径补办证件,让“无证”变成“有证”,从而彻底避开相关风险。
二是要针对政府部门作出的“限期拆除”类决定及时提起复议或者诉讼,通过司法审查否定其违建认定结论,进而争取公平、合理的补偿。
三是对不进行任何调查取证就直接在方案中规定“无证不补”的情形,可在专业律师的指导下通过申请召开听证会、起诉要求履行补偿安置法定职责、起诉责令交出土地决定或者征地补偿安置决定等途径实施救济,力争通过法院裁判督促政府履行调查取证,进而作出认定、补偿的职责。

刘勇进律师最后要提示广大“无证”被拆迁人的是,“无证”“自建”绝不应直接与“不予补偿”甚至“拆了白拆”划等号。“一拆迁就遍地是违建”的情形本身就是非正常的。显然,行政机关有义务在拆迁到来之前就充分履职,将真正的私搭乱建拆除清理,引导群众将欠缺的证件补齐,这才是《条例》第24条所真正提倡的法治精神之所在。

 

 

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