“卖地”变“靠地”,不征地了,农民这样操作也能赚大钱!

5月18日发布的《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中再度明确指出,要缩小土地征收范围,严格界定公共利益用地范围,建立土地征收目录和公共利益用地认定机制。结合全面施行不久的新修订《土地管理法》,缩小征地范围已成为改革的明确目标。那么,不征地了,农民该如何依靠土地获取新的农村经济增长“点”呢?从“卖地”到靠地的转变,又将给农民的生活带来怎样的影响呢?本文,刘勇进律师就和大家谈谈这方面的问题……

 

【为什么总嫌补偿低?因为征地不是买地!】

刘勇进律师曾在此前的文章中论述过这一问题,今天我们换个角度来谈。

经常有当事人打这样的比方:征地拆迁就好像买卖交易,我这东西本来值250元,你给250元拿走我也就不说什么;可你只给100元还非要拿走,这还不允许我不答应了?

看似很合乎情理的逻辑,却有两点禁不起推敲之处:

其一,征地拆迁的最大法律特性就是“强制性”,为了公共利益的需要,非要用你这块地,不存在商量拆与不拆,征与不征的空间。故此,它和买卖交易本质上就是存在区别的,不是老百姓这一方爱卖不卖的事情。

其二,所谓“本来值多少多少钱”,是卖方自己的认知,买方和市场对此常常是不认可的。何况,在征地拆迁领域,房屋和土地的价值是通过专业评估、区别综合地价标准等计算得出的,而非单纯凭任一一方的主观认知得出。故此,值与不值之间多存在严重的理想和现实之间的差距,很多补偿安置纠纷也是因此而来。

总之,广大农民朋友需要弄清一件事:征收土地并给予补偿,绝非对土地资源的买卖,二者在法律关系的性质上存在本质的区别。

更为重要的是,当土地尚为“集体土地”时,其依法不能自由流转交易,谈不上所谓的市场价值。只有当其被依法征收为国有并入市交易时,其市场价值才会得到充分的显现。

农民朋友往往看到了土地后来的大幅增值,因而觉得自己拿到的补偿太低,而事实上这部分增值在补偿款中依法是很难得到体现的。

从某种程度上讲,“失地”对于农民而言绝非什么发家致富的好途径,进城上楼的农民反而可能因此而失去生存发展之“根本”,其长远生计和社会保障将面临严峻的挑战。

 

【不征地了,也不能让地“闲置”,依法盘它就有望赚钱!】

征地范围日趋缩减,公共利益认定门槛逐步加高,那么农民的地真的要一直种下去、住下去吗?答案当然不仅如此。

当征地的总量得到控制时,更多的农用地将被保留下来。在农村土地“三权分置”的改革背景下,产业化、规模化农业发展将有望给农村集体经济组织的增收致富创造契机。

地是可以继续种的,但种什么(要不要引入经济价值高、市场相对稀缺的作物种植),怎么种(是否采取无公害种植新理念,提高单位产量下作物的市场经济价值)都有很大的探索挖掘空间。

而根据《土地管理法》第62、63条的规定和前述《意见》中的精神,集体经营性建设用地入市和宅基地“三权分置”改革则是取代征地而让农村集体建设用地的价值得到全面实现的努力方向。

二者的区别在于,前者着重于在出租、出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等行为上与国有建设用地适用同一标准执行,后者则侧重于对闲置宅基地和“空心房”进行盘活利用,既避免资源浪费又实现有限度和条件的城乡共享。

具体而言,农民利用未被征收而保留下来的这类土地能做以下事情:

  1. 将集体经营性建设用地出让用于建设公共租赁住房等保障性住房;
  2. 出租宅基地上房屋用于乡村旅游、民宿、文创、电商、养生养老等产业的经营发展;
  3. 与符合条件的城镇居民对宅基地上房屋共建共享,可将部分房屋的所有权确权在城里人名下,但宅基地使用权归农民这一原则不可动摇;
  4. 跨村、镇在符合条件的农村户籍人员间交易流转宅基地使用权;
  5. 探索农村宅基地、农民住房抵押融资功能,盘活土地用益物权的财产属性,试点初期可尝试抵押宅基地“资格权”指标等以规避《担保法》对此类抵押行为的禁止性规定;
  6. 鼓励进城落户村民自愿有偿退出宅基地,充分利用“建设用地增减挂钩”政策,对腾退出的宅基地重新进行规划,制造集体经营性建设用地的小幅增量。

 

需要指出的是,上述“盘活利用”闲置宅基地和农房,及集体经营性建设用地入市交易等改革举措尚在进一步探索、试点和实践之中,各地方的情况和做法差异较大,也尚未形成统一的具有可重复借鉴意义的经验。

但有一点是可以肯定的,即农村土地制度改革“开弓没有回头箭”,在土地资源要素市场化配置体制机制构建和城乡融合发展的大局中,其必将占有重要的一席之地。

相较于以往的大规模征地拆迁,上述改革举措充分体现了村民自治和群众意愿,不具有强制性,基本不会引发强拆、逼签等严重违法犯罪风险,无疑具有显著的进步意义。

 

刘勇进律师最后要提示广大农民朋友的是,相较于一锤子买卖的“卖地创收”,通过土地制度改革举措靠地增收“细水长流”,才更能让农村土地本身的价值渐渐体现出来。大家不妨逐步放弃“拆迁致富”的旧观念,将“卖地创收”变“靠地致富”,即使不再征收土地,农民照样能通过上述改革试点操作赚大钱。

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