一边缩小征收范围,一边还在大拆大建,究竟怎么弄的?

导读:2020年以来,“缩小征收范围”已成为征收拆迁领域内的重要发展趋势。一是《土地管理法》的修订和农村土地制度改革的不断推进奠定了“缩小征地范围”的基调,二是城镇老旧小区改造大规模启动,而以征收拆迁、拆旧建新为主要形式的棚户区改造则因此而失去了“开疆拓土”的空间。然而另一方面,老百姓的感受却与此大相径庭,疫情防控形势趋稳后各地的拆迁项目大有“不减反增”之势,大拆大建似乎仍有市场。那么,这究竟是怎么弄的呢?大家又该如何理解和应对新形势下的新“拆迁”呢?

在明律师通过近期的案件代理实践发现,很多地方的“大拆大建”已经不再依赖于征收拆迁这种相对传统的形式,而是逐渐被一些新涌现出的形式所取代。故此,即便征收范围真的缩小了,也会有其他“范围”的扩大递补上来。 譬如以下3种形式就颇值得被拆迁人关注: 其一,拆违建。 在明律师曾多次讲过,拆迁和拆违虽然看上去只差一个字,但在法律性质上可谓截然不同。 而在近期的案件中,牵涉违建认定、处置的案件增量巨大,反映出拆违行为对行政相对人权益的影响正处于扩大之中。 拆违行动所针对的对象呈现出覆盖面广的特点,既针对无证、未经登记的建筑,又特别关注“别墅”等特定对象,甚至出现了许多“当年不违法,现在违法”的事件,全然不顾及历史遗留原因的客观存在。 同样,在老旧小区改造过程中也会涉及对老百姓的自建房、附属物进行拆除的环节,拆违与腾退、棚改等拆迁项目的关联度则更加密切。 应对拆违,当事人还是要注意做好以下3件事: 一是要明确自己房屋的合法性依据,收集好能够证明其系合法建造的证据,究竟合法还是违法自己要心中有数;

二是要留心参与监督调查取证等工作,避免因错误认定的事实而让自己的房屋蒙受不白之冤;

三是一旦自己的房屋被作出责令限期拆除通知、决定等关键性文书,一定要及时咨询专业律师,在法定期限内坚决提起复议或者诉讼。 需要特别强调的一个细节是,被作出限拆通知的关注点要集中在“自己的房屋”而非自己本人头上。实践中,很多地方出现了将限拆通知下达给村委会、开发商的情形,但内容却是要求其限期拆除、腾退当事人的房屋。当事人要谨防自己的知情权、救济权被剥夺,作为利害关系人同样有权提起诉讼。

其二,城中村、旧村改造项目密集推进。 此类型的改造类项目,有的系由政府主导的征收行为,但更多的则是由村委会、开发商等主体介入开展的“协议拆迁”性质项目。 不征地,但只“拆旧建新”“合村并镇”是这类项目的最大特点。实践中,其所依据的补偿标准通常是各地方现行的农村集体土地上房屋拆迁管理的规范,但在程序方面的要求则相对宽松许多。 事实上,自《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年施行以来,诟病其程序门槛要求太高,不利于建设项目如期推进的声音便没有停止过。“协议拆迁”则延续了此前拆迁许可证时代的诸多优点,因而逐步获取了其顽强的存在空间。

应对协议拆迁性质的各类改造项目,在明律师提示农民朋友做好以下3点:

一是积极参与对村委会、村集体等“村民自治”行为的监督,避免权益“被代表”。很多情况下,村民都是在村委会的“带动”下参与这类项目的,故而“带头人”究竟是否代表村民的利益十分重要。

二是不要因贪图奖励金等眼前利益而盲目签订任何协议。“协议拆迁”,签协议了就会被拆迁。倘若没签协议,无论是开发商还是村委会,都无权以其民事主体的身份强制拆除老百姓的房屋。

三是重点关注涉案项目的补偿安置方案,多从提升补偿上想办法。这类项目并不严格执行《土地管理法》所确立的征地补偿内容,在补偿方式选择等许多关乎农民权益的问题上均存在协商、谈判空间。这无疑是农民朋友需要重点加以应对的。

其三,“缩小范围”不等于“减少数量”,重大建设项目的用地需求仍然客观存在。 受新冠病毒常态化防控的影响,推进要素市场化配置改革,赋予省级政府建设用地更大自主权被明确写入了2020年的政府工作报告。 在重点支持“两新一重”(新型基础设施、新型城镇化和交通水利等重大工程)建设的背景下,农村地区的征地拆迁项目在短期内从数量上不会缩小,且因受疫情影响耽误的一些项目也陆续进入“将失去的时间追回来”的快速上马阶段。 故此,在《土地管理法》第45条所规定的6方面符合公共利益需要情形下,新启动的征地拆迁仍将会给农民朋友的生产生活带来较大的影响,大家仍要做好依据《土地管理法》规定知情、参与、监督、救济的准备。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是,征地拆迁对于农民朋友而言首先是一件好事情,只要其严格依法而为,切实保障被征地农民的补偿安置权益,由此而带来生活居住条件的改善提升本身就是政策的应有之义。大家完全没必要对“大拆大建”“拆旧建新”抱有抵触情绪,而要学会顺势而为,获取改革红利,抵销疫情对自身收入和生活水平的负面冲击。

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