又见别墅“拆违”,河北野三坡业主“五证齐全”也面临先拆后补?

导读:据新京报4月22日报道,河北省涞水县山水醉别墅区业主反映,野三坡景区管委会4月21日下发《关于限期拆除山水醉违建别墅项目的告知书》,称该住宅区被认定为违建,需拆除,要求业主三天内搬走个人物品。而业主们的损失补偿事宜则暂无明确的落实方案,“将督促指导企业制定补偿方案,筹措资金,合理补偿”。那么,争议持续多年的野三坡违建别墅案件究竟反映了这一领域怎样的现实问题?购房业主的补偿权益又该如何得以落实呢?本文,刘勇进律师谨依据相关媒体报道所反映的事实进行简要的解析……

 

【要点一:2015年认定的违建别墅现在才处理?】

报道指出,2015年,涞水县委、县政府即成立综合调查组,经调查核实作出处理决定:责令山水醉别墅区项目单位立即停止一切建设和销售行为;涞水县住房保障和房产管理局局长停职配合调查。

综合当时的媒体报道,我们不难发现事实上当地政府早在2015年就意识到了涉案别墅项目存在违规用地情形。

然而在过去的4年多时间里当地政府却并未采取任何明确的处置措施,而是将问题搁置。如今却又要求业主在见到相关《告知书》之日起3日内自行清除所有个人物品,配合对别墅实施拆除。

这样的“谜之操作”无疑对政府公信力的建设造成了负面影响,是否符合行政法领域的“信赖利益保护原则”值得商榷。

【要点二:涉案《行政处罚决定书》业主可诉!】

根据媒体报道中的《告知书》显示,涞水县野三坡景区管理委员会于2020年4月21日作出涉案行政处罚决定书,要求对涉案别墅予以拆除。

那么,根据《土地管理法》和《行政强制法》第44条之规定,行政相对人及利害关系人有权在法定期限内针对涉案行政处罚决定书申请行政复议或者提起行政诉讼。在权利救济期限内及复议、诉讼期间,当地政府部门不得对涉案建筑实施强拆。

本案中购买别墅的业主虽不是行政处罚决定书的处罚对象,但却是其利害关系人,别墅房屋被拆除将对其实体性权利义务产生切实影响。故当地政府应当充分履行告知义务并保障业主的诉权,而不是急于要求其配合清理个人物品。

同理,若别墅业主不能于《告知书》要求的3日内清空室内物品,所谓“拆除工作组”的人员也无权未经业主同意“帮助业主搬离物品”。搬离物品事实上属于行政强制执行阶段的一个环节、步骤,而本案在法律层面上还远远没有走到这一步。

【要点三:“先拆了再协商补偿?”业主权益究竟如何保障!】

从报道中不难看出,当地政府目前的工作重点在于拆除涉案别墅,但却对业主的补偿问题并未作出具体的落实方案。

那么,业主的损失补偿真的只能由涉案别墅项目的开发商来承担吗?在明律师认为以下3点值得关注:

其一,是地方政府主导的清理整治违建别墅专项行动造成了别墅被拆除,那么提供具备可行性、统一原则的“清理整治违建别墅补偿安置方案”也应当被地方政府提上议事日程。仅仅指望涉案企业制定补偿方案,显然不能令购房的业主们安心。

其二,参照征收拆迁领域“先补偿,后搬迁”的法定原则,对此类因历史遗留原因形成的违建别墅的清理整治,似乎同样可以借鉴“先补偿,后拆除”的处置原则,而不是人为地形成“先拆了再协商补偿”的不利于业主权益保护的局面。

其三,违建别墅的建设、销售已延续多年,地方政府及其自然资源和规划部门、环境保护部门显然在相关项目的规划监督、确权登记发证等工作中存在过错,本着“有过错,有责任”的原理,其积极作为确保业主的补偿安置权益也是有充分的必要性的。

总之,刘勇进律师主张地方政府在纠偏、纠错的过程中,不能只将矛头对准开发商和违建别墅本身。如何真正做到切实保障业主的合法权益,让“当年合法现在不合法”的违建别墅得到一个公正、客观的处置结果,是对地方政府依法行政、服务群众能力的现实检验。

一个各方都没有争议的认识是,清理整治违建别墅,同样需要严格依法而为,将对无辜购房者的负面影响控制到最低。

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